A foglaló vagy előleg elszámolása az egyik leggyakrabban felmerülő kérdés az adásvételi szerződések megkötése során. Kell-e foglalót fizetni? Mikor melyiket fizeti a vevő? A foglaló vagy előleg jár vissza? Cikkünkben ezeket az eseteket igyekszünk felvázolni.
FOGLALÓ VAGY ELŐLEG? MELYIK MIT JELENT?
Foglaló
A foglaló egy szerződést biztosító mellékkötelezettség. Azt a célt szolgálja, hogy biztosítsa minden fél számára a szerződés teljesítésének szándékát a pénzvesztés lehetősége által. Ha a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg, akkor a vevő az adott foglalót elveszíti, ha pedig az eladó hibájából, akkor az eladó a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. Abban az esetben, ha a felek a szerződést teljesítik, akkor a foglaló összege természetesen beszámít a teljes vételárba.
A fentiek azt jelentik, hogy ha nincs hatályos szerződés a felek között, akkor a foglaló jogkövetkezményei nem értelmezhetőek. A szerződésből pedig egyértelműen ki kell derülnie annak, hogy a kérdéses összeget a felek foglalónak szánták. Enélkül az átadott összeg előlegnek minősül.
Előleg
Előleg ezzel szemben minden olyan összeg, amelyet a vevő részletfizetés esetén az utolsó vételárrész megfizetése előtt megfizetett. Az előleg és a vételárrészlet tehát ebből a szempontból ugyanazt jelentik. Egyösszegű azonnali kifizetés esetén logikailag nem beszélhetünk előlegről. Természetesen ilyen esetben sincs akadálya, hogy az egyösszegű teljes vételár egy meghatározott részét a felek foglalónak minősítsék. A szerződésszegés ugyanis attól függetlenül megvalósulhat bármelyik fél részéről, hogy a vételár egy összegben megfizetésre került. Kézenfekvő eset erre például, ha a teljes vételár megfizetése ellenére a szerződésben meghatározott időpontig nem történik meg a birtokbaadás. Előleg esetén nem vizsgálandó az, hogy a teljesítés elmaradása kinek a felelőssége. Az előlegként átadott és átvett részösszege(ke)t az eladó minden esetben köteles visszafizetni.
Melyik az erősebb biztosíték?
Foglalót fizetni tehát nem a kötelezettségvállalás „jeléül” szokás (erre éppen az előleg szolgál). A foglaló a kötelezettségvállalás megerősítéseként, külön és önként vállalt többletszankcióként kerül meghatározásra. Fontos tudni továbbá, hogy önmagában a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A szerződésszegő fél ezen felül az esetleges kötbérek és károk összegét is köteles megfizetni. Ezek azonban a foglaló összegével csökkennek.
Az egyértelműség kedvéért összegezzük azt, hogy a foglaló vagy előleg összege egyaránt a teljes vételár egy meghatározott összegét jelenti. A jogkövetkezményei azonban különbözőek. Ha az egyik fél nem kívánja teljesíteni a szerződést, akkor csak a foglaló kikötése fog pénzügyi szankciót eredményezni. Tekinthetjük a foglalót tehát egyfajta „speciális előlegnek”.
MEKKORA LEGYEN A FOGLALÓ ÖSSZEGE?
A foglaló összege teljes mértékben a felek szabad megállapodására van bízva. Tapasztalatunk szerint a foglaló a piaci gyakorlatban a vételár 5-10%-a körül szokott mozogni. Fontos azonban tudni azt, hogy a túlzott mértékű foglaló összegét a bíróság kérelemre mérsékelheti. A foglaló a jelenleg hatályos Ptk. alapján csak pénzösszeg lehet.
Hogy mi minősül túlzott mértékűnek, az mindig egyedi elbírálás kérdése. A bírói gyakorlat alapján a bíróság a vételár 10%-a alatt általában nem tekinti túlzottnak a foglaló mértékét, míg fölötte már mérlegel. Ez azonban mindig a körülményektől függően, különösen a szerződési érték ismeretében esetenként határozható meg. A mérlegelés során a bíróság vizsgálja a felek teljesítéshez fűződő érdekét, a teljesítés meghiúsulásra vezető ok jellegét, jogellenesség esetén annak mértékét, a teljesítés biztosítását szolgáló egyéb biztosítékok meglétét stb.
A bíróság akkor is megállapíthatja a foglaló túlzott mértékét, ha a felek a szerződésben kifejezetten kimondták, hogy szerintük a foglaló nem minősül eltúlzottnak. A Kúria ezt egy olyan ügyben állapította meg precedensértékkel, amelyben a 47,5 millió forintos vételárból a felek 23 millió forintot kölcsönösen nem minősítettek eltúlzottnak. Ez természetesen a piaci viszonyokkal és a józan ésszel is teljesen ellentétes volt.
A FOGLALÓ VAGY ELŐLEG ÁTADÁSA UGYANAKKOR TÖRTÉNIK?
Nem feltétlenül, ez attól függ, hogy a felek miben állapodnak meg. A foglaló összege egy eszmeileg meghatározott összeg, ami adott esetben megegyezhet egy előlegként átadott összeggel, de attól el is térhet.
A bírói gyakorlat szerint a foglaló nem csupán a szerződéskötéskor köthető ki és teljesíthető. Jogszerű tehát az a megoldás, hogy a felek a szerződéskötéskor megegyeznek a foglaló adásában, és azt utóbb, átutalással teljesítik. Elvben az sem kizárt, hogy a felek a szerződéskötés után egyezzenek meg a foglaló adásában, sőt az sem, hogy a felek korábban adott összeget utóbb foglalónak minősítsenek.
VISSZAJÁR A FOGLALÓ VAGY ELŐLEG, HA A VEVŐ NEM KAP HITELT?
Főszabály szerint nem. A bank a vevő közreműködőjének minősül, akinek a tevékenységéért úgy felel, mintha maga járt volna el. Ebben az esetben azt szükséges vizsgálni, hogy milyen mértékben felróható a vevőnek az, hogy a bank az igénylés ellenére nem folyósított hitelt. Ha a vevő nem tett meg mindent annak érdekében, hogy a hitelképességéről meggyőződjön, akkor a felróhatósága egyértelmű.
Ha azonban elvégeztette – akár több banknál is – például az előzetes értékbecslést (mind az ingatlan hitelezhetőségére, mind a saját hitelképességére vonatkozóan), a bank az ajánlatát ajánlati kötöttség mellett tette meg és ennek ellenére utóbb mégsem kapta meg az igényelt hitelt, akkor már közel sem ilyen egyértelmű a helyzet, de még így is nagyon szűkek a lehetőségek.
Azt azonban ismételten hangsúlyozzuk, hogy nem ez a főszabály és az ügy összes körülményének ismerete alapján mérlegelhető esetlegesen az, hogy ebben a kivételes esetben visszakaphatja-e a vevő az átadott foglalót. A jogviták elkerülése érdekében mindenkinek azt javasoljuk, hogy a többletköltség ellenére éljen az előzetes hitelbírálat lehetőségével. Praxisunkban több esetben is „mentettük már meg” a vevők foglalóra szánt pénzét azzal, hogy felhívtuk erre a lehetőségre a figyelmet. Találkoztunk viszont azzal is, amikor a vevő a felhívás ellenére ezt nem tette meg és azzal szembesült, hogy a bank csak alacsonyabb összeget hajlandó folyósítani, a különbözetet pedig nem tudja önerőből megfizetni.
Foglaló vagy előleg visszafizetése a hiteles szerződésekben: mit kérnek a bankok szerepeltetni a szerződésükben a vételár megfizetésével kapcsolatban?
A vevő két esetben fordul bankhoz: vagy azért, mert nincs elég pénze a vételárra, vagy azért, mert azt a pénzt máshogyan szeretné hasznosítani, és ezzel anyagilag jobban jár a hitel visszafizetése mellett is. Ez a vevőnek tehát vagy egy kényszerhelyzet vagy pedig egy döntés.
A bankok az adásvételi szerződés követelményeit tartalmazó tájékoztatóban – véleményem szerint a fenti kényszerhelyzet, illetve döntés figyelmen kívül hagyásával – minden alap nélkül kötelezően elvárják, hogy a szerződésben kerüljön rögzítésre az, hogy az igényelt összeg folyósításának elmaradása vagy az igényelttől alacsonyabb összeg folyósítása esetén a vevő a különbözetet vállalja önerőből megfizetni. Gyakori azonban, hogy a bankok a megkötött szerződés követő értékbecslés során alulfinanszírozzák az ingatlant. A vevő ekkor már későn szembesül azzal, hogy a különbözetet elő kell teremtenie vagy elveszíti a foglalót.
Ezért hangsúlyozzuk azt, hogy ha szűk a mozgástér a vételárban, mindenképpen érdemes az előzetes hitelbírálat lehetőségével élni, hogy egy megkötött szerződést követően ne érje ilyen kellemetlen meglepetés a vevőt.
Van megoldás, de csak ha mindkét fél egyetért
Ha a felek azonban a szerződésben megállapodnak abban, hogy a banki folyósítás elmaradását vagy a csökkentett folyósítást nem minősítik a vevő önhibájának és az eredeti állapotot helyreállítják, akkor ez egy vevővédelmi helyzetet eredményez. Ilyenkor az eladó a teljes előleget és a kapott foglaló egyszeres, „normál” összegét visszafizeti. Ezzel az időveszteségen és az adásvétellel, hitellel kapcsolatos költségeken túl a felek nem sérülnek nagymértékben. Hangsúlyozzuk azonban, hogy ezt csak abban az esetben tudjuk alkalmazni, ha az eladó és a vevő partner egymással ebben a kérdésben.
Hasonló megoldással éltünk más szerződésben azzal, hogy a felek abban állapodtak meg, hogy probléma esetén egy alkalommal az eladó vállalta a szerződés módosítását annak érdekében, hogy a vevő másik banknál is igényelhessen hitelt. Véleményünk szerint ez egy mindkét fél számára korrekt megoldás lehet a foglaló kérdésében. Az eladó nem azonnal szankcionálta a vevőt egy senki által nem ismert banki meghiúsulás miatt. Ha azonban már két bank sem folyósította az igényelt összeget, akkor ott valószínűleg nem az eladó oldalán lesz probléma, a vevőnek a foglaló szempontjából pedig vállalnia kell ezt a kockázatot, nem lehet elvárni az eladó végtelen jóindulatát sem.
Ismét megerősítjük: ezek a megoldások csak abban az esetben működnek, ha mindkét fél partner a kérdésben. Miután ezek a vevő érdekét védő mechanizmusok, elsősorban az eladónak kell mérlegelnie, hogy tud-e ilyen jellegű kedvező feltételeket biztosítani a vevőnek.
PÉLDÁK A FOGLALÓ VAGY ELŐLEG ELSZÁMOLÁSÁRA
Nézzünk a fenti esetekre néhány egyszerű példát. A könnyebb számítás kedvéért legyen a példabeli ingatlan vételára kereken 100 millió forint 10%, vagyis 10 millió foglaló meghatározása mellett:
Egyösszegű kifizetés
A vevő a 100 millió forintot önerőből, egyetlen átutalással, a szerződéskötéssel egyidejűleg teljesíti. Ilyen esetben nem beszélhetünk előlegről, a foglaló átadása pedig a teljes vételár megfizetésével megtörtént. A 10 millió forintban meghatározott foglaló természetesen része a 100 millió forintos teljes vételárnak.
Két részletben történő kifizetés: az önerő teljes kifizetési és bankhitel
Hasonló a példa akkor, ha a vevő mondjuk 60 millió forinttal rendelkezik és 40 milliót bankhitelből kívánja megfizetni és a 60 millió forint önerőt előlegként egyben, a szerződéskötéskor elutalja. A 10 millió forint összegű foglaló szintén részét képezte a 60 millió forintos előlegnek, a bank pedig csak akkor folyósít, ha a vevő a teljes önerejét megfizette.
Több részletben történő fizetés
A vevő szintén 60 millió önerővel rendelkezik és 40 millió hitelt kíván igényelni, de a 60 millió forintot is több, előlegnek minősülő vételárrészben utalja át. Az első vételárrészként átutal 10 milliót, ami foglalónak minősül, a második és harmadik vételárrészként 25-25 millió forintot, negyedik vételárrészként pedig a bank utal 40 milliót.
A foglaló is megfizethető több részletben is: az első vételárrész 5 millió, a második szintén 5 millió, a felek pedig megállapodhatnak abban, hogy ez a két vételárrész jelenti a foglaló összegét.
Foglaló vagy előleg előszerződés esetén
A fenti esetek érvényes akkor, ha a felek előszerződést kötöttek és a foglaló az előszerződés megkötésekor került megfizetésre.
MIKOR KERÜLJÖN ÁTADÁSRA A FOGLALÓ VAGY ELŐLEG?
Foglaló vagy előleg megfizetése nem történhet meg jogszerűen elő- vagy végleges adásvételi szerződés nélkül. Hangsúlyozzuk, hogy vételi ajánlat, vételi szándéknyilatkozat nem minősül szerződésnek. Az ingatlanközvetítők által a jogszabályik előírások ellenére gyakran alkalmazott ajánlati biztosíték pedig nem érvényes jogcím ilyen tartalmú iratok mellett pénz átadására és átvételére.
Az ingatlanközvetítők ugyanis a Lakástörvény 64/A. §-a szerint nem jogosultak a vevőtől pénzt átvenni és pénzt kezelni, valamint okiratot szerkeszteni sem, ezért vevőként az ingatlanközvetítők számára történő pénzátadást határozottan nem javasoljuk.
Az első vételárrész jogcíme legyen foglaló vagy előleg, mindenképpen elő- vagy végleges szerződés mellett fizethető. Az ügylet biztonsága érdekében mindenkinek azt javasoljuk, hogy az első pénzmozgásnál vonjon be ügyvédet a folyamatba.
HATÉKONY JOGI SEGÍTSÉG ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS MEGKÖTÉSÉVEL KAPCSOLATOS ÜGYEKBEN
Irodánk kiemelt szakterülete az ingatlanforgalom, ezért ha ingatlanügyekkel kapcsolatban hatékony jogi segítségre van szükséged, foglalj időpontot az online időpontfoglaló rendszerünkön keresztül, vagy keresd fel irodánkat a megadott elérhetőségeink egyikén!
A telefonon vagy emailben feltett konkrét jogi kérdéseket a teljes tényállás, illetve az üggyel összefüggő esetleges iratok ismerete nélkül nem áll módunkban megválaszolni. Tanácsadásra kizárólag időpontegyeztetést követően konzultáció keretein belül kerülhet sor, a folyamattal kapcsolatos kérdésekre azonban szívesen válaszolunk.
Ha a díjazással kapcsolatban érdeklődsz, ezen a linken akár az egyes ügytípusokra lebontva arról is olvashatsz, milyen szempontok szerint határozzuk meg a díjainkat:
Ajánljuk figyelmedbe ingatlanjoggal kapcsolatos cikksorozatunk további bejegyzéseit is: