Debrecen

Antall József u. 36., fsz. 1.

+36 20 445 8480

Hétfőtől-péntekig 8-17 között

Hétköznap: 8-17 óráig

Hétvégén irodánk zárva tart

AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS MENETE

Az első adásvételi szerződés meghatározó mérföldkő az ember életében, hiszen a legtöbb ingatlan vásárlás nem befektetés, hanem otthonunk megteremtése. A befektetési céllal vásárlók, illetve a költözők a következő adásvételi szerződésük megkötésekor már rutinosabb szerződők. Ezt a cikket azonban nekik is ajánljuk, bízva abban, hogy találnak benne hasznos információkat.

A bejegyzés mellett azonban egy átfogóbb anyaggal is készültünk azoknak, akik még több részlet iránt érdeklődnek az adásvételi szerződésekkel kapcsolatban.

Kinek van ideje cikkeket és jogszabályokat keresni az interneten a szerződéskötés lépéseiről, egy másikat az adózásról, egy harmadikat pedig az illetékkedvezményekről vagy mentességekről? Egy negyediket a CSOK lehetőségeiről, egy ötödiket az új építésű ingatlanok kockázatairól? 28 oldalas, ingyenesen letölthető kiadványunkban részletesen összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat. Emellett bemutatjuk, hogyan nézd át a tulajdoni lapot, szót ejtünk a banki ügyintézésnek a szerződéskötést érintő részéről, tippeket adunk, mire figyelj a birtokbaadásnál és áttekintjük az illeték csökkentésével kapcsolatos lehetőségeket is. Ezeknek az információknak a birtokában már a kiszemelt ingatlan első látogatásakor magabiztosan tárgyalhatsz az eladóval.

AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS ELSŐ LÉPÉSE

Akár önállóan, akár ingatlanközvetítő segítségét igénybe véve, az első és legfontosabb lépés a tökéletes ingatlan kiválasztása lesz. Az új építésű ingatlanokat leggyakrabban a beruházótól, míg a használat lakásokat jellemzően magánszemélyektől vásárolják a vevők. Szükséges meggyőződni arról is, hogy valóban az a személy-e az eladó, akivel a vevő tárgyal, illetve mi az ingatlan jelenlegi jogi helyzete. Ezt az ingatlan tulajdoni lapjának beszerzésével ellenőrizhetjük, melyre természetesen irodánkban is van lehetőség.

ALKUDOZÁS ELŐTT VIZSGÁLJUK MEG A TULAJDONI LAPOT

A tulajdoni lap első része az alábbiakat tartalmazza:

  • az ingatlan helyrajzi számát, címét, fekvését (belterület, külterület vagy zártkert), valamint az ingatlan nagyságát négyzetméterben, illetve hektárban;
  • az épület ingatlan-nyilvántartási jellegét (lakóház, lakás, üdülő, udvar,  gazdasági épület stb.);
  • termőföld esetén pedig a művelési ágat (szántó, legelő, rét, szőlő stb.), a minőségi osztályt, valamint a kataszteri tisztajövedelem mértékét.

A második részen az ingatlan tulajdonosának adatai, a harmadik részen pedig az esetleges terhek, illetve egyéb, jogilag jelentős tények találhatóak. Társasházak esetén sajátosság, hogy a társasházi törzslap, illetve az egyes albetétek tulajdoni lapjai külön kerülnek rögzítésre.

Beruházótól való ingatlan vásárlás esetén általában tehermentes az ingatlan. Kivétel persze mindig akad, például, ha hitelből történt a finanszírozás, a különböző terhekkel inkább a magánszemélyek tulajdonában álló ingatlanokkal találkozhatunk. A teljesség igénye nélkül, a leggyakoribb terhek:

  • haszonélvezeti jog;
  • hiteltartozás;
  • különböző végrehajtások.

A tehermentesítést mindenképp szükséges az adásvételi szerződésben szabályozni, hiszen a teher jogosultjának a teher törlését engedélyező nyilatkozatára is szükség van. Egy fennmaradó banki hitel esetén például a vevő a fennálló tartozás összegét közvetlenül a bank részére fizeti meg. A bank csak ezt követően adja ki a hiteltartozás törlésére vonatkozó nyilatkozatát. Haszonélvezeti jog esetén pedig a haszonélvező legkésőbb a tulajdonjog bejegyzése előtt köteles nyilatkozni arról, hogy lemond a haszonélvezeti jogáról. A törlő nyilatkozatokat még a vevő tulajdonszerzése előtt szükséges benyújtani a Földhivatalba. A tulajdonszerzés természetesen csak „tiszta” tulajdoni lappal történhet meg.

A tulajdoni lap letöltéséhez segítséget kaphatsz az alábbi videóban:

2023. január 1-jétől a korábbi nem hiteles tulajdoni lapokat a hiteles tulajdoni lap váltotta fel, melynek ára egységesen 3.000.- Ft. Magánszemélyek számára továbbra is évi két tulajdoni lap ingyenes lekérdezése biztosított.

AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS ESETÉN IS A PÉNZ BESZÉL

A legfontosabb, mindenkit érdeklő kérdés természetesen a vételár. Az ingatlanok vételárát a felek kölcsönös, egybehangzó megállapodása alapján kell meghatározni. Ha ez megtörtént, szóba jöhetnek a szerződéskötési szándékot biztosító események: ilyen az előleg és a foglaló. Gyakran teszik fel nekem a kérdést, hogy mi a kettő között a különbség?

Az előlegnek semmi jogi szankciója nincs, az csak a vételár első részletéül szolgál, amit egyszerűen vissza kell adni a vevőnek. A szándékerősítés céljából mindenképp a foglaló alkalmazását szoktam javasolni az ügyfeleimnek. 

A foglaló esetében, ha az ingatlan vásárlás teljesül, akkor a foglaló összege a vételárba beleszámít. Azonban ha meghiúsul, akkor eltérő funkcióval bír. Ha a vevő hibájából nem teljesül az ügylet, akkor az eladó megtarthatja a foglalót. Ha azonban az eladó a hibás, akkor kétszeresen köteles azt visszafizetni. Ez általában az ingatlan vételárának 10%-ában kerül rögzítésre. Nincs akadálya más összeg meghatározásának sem, azonban a túlzott mértékű foglalót bármelyik fél kérelmére csökkentheti a bíróság.

AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS MEGKÖTÉSE

Az ingatlan vásárlás esetén elengedhetetlen az ügyvédi közreműködés. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény ugyanis többek között azt is előírja, hogy az adásvételi szerződést ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni.

Az ügyfélazonosítás

Az ügyvédnek azonosítania kell a szerződő feleket, valamint az adásvétel tárgyát képező ingatlant. Emellett természetesen ismernie kell a felek közötti megállapodást is. A megfelelő azonosítás az ügyvéd számára törvényi előírás. Ehhez a személyi igazolvány, a lakcímkártya és a személyi azonosító, valamint az adókártya adataira van szükség.

A római jogban is alkalmazott nemo plus iuris alapelve szerint senki nem ruházhat át több jogot, mint amivel ő maga rendelkezik. Kiemelten fontos tehát a megfelelő azonosítás, hiszen egy ingatlan tulajdonjogát csak az ingatlan-nyilvántartásban rögzített tulajdonostól, mint eladótól szerezheti meg a vevő.

A szerződés részletei

A tárgyaláskor a feleknek a vételár ütemezésén túl a birtokbaadás időpontjában is meg kell állapodniuk, a többi kérdés már csak fakultatív. Alkalmaznak-e például késedelmi kötbért a vételárrész megfizetésének, vagy a birtokbaadásnak az elmaradására vonatkozóan. Érdemes már a szerződéskötést megelőző tárgyalás során ügyvéddel konzultálni annak érdekében, hogy a szerződő felek a megfelelő konstrukció kialakítására vonatkozó javaslatokat kaphassanak.

Amennyiben a vételár megfizetéséhez a vevő lakáshitelt, családi otthonteremtési kedvezményt (CSOK), illetve babaváró kölcsönt kíván igénybe venni, érdemes már az eladóval történő megállapodás, de még az ügyvédi szerződéskötés előtt tájékozódni a hitelbírálati feltételekről. Így a vevő a szerződést szerkesztő ügyvéd részére át tudja adni azokat az információkat, amelyek a bankok által elfogadott szerződéshez elengedhetetlenek. Ezzel pedig jelentősen meggyorsíthatja a hitelügyintézés folyamatát. A bank általában a vételár utolsó részleteként utalja át összeget az eladónak, a vételár megfizetésének végső határidejét tehát ehhez kell igazítani.

Társasházi lakások esetében nem kötelező, a legtöbb önálló ház esetében azonban szükséges az energetikai tanúsítvány elkészíttetése. Ezt az eladó a szerződéskötés során köteles egy példányban átadni a vevőnek.

Elővásárlási jog gyakorlása

Osztatlan közös tulajdonú ingatlan vásárlás esetén (gyakran ilyenek például a teremgarázsok), vagy bejegyzett elővásárlási jog esetén a tulajdonostársak, illetve a jogosultak elővásárlásról lemondó nyilatkozatát is be kell szerezni. Ez természetesen az eladó feladata. Ekkor a vevő vételi ajánlatát teljes terjedelmében közölni kell a jogosultakkal. Amennyiben valaki él ezzel a jogával, úgy az eredeti vevőt „kiüti” a szerződéskötésből. Egyszerűbben fogalmazva: belép az ő helyére, és ugyanazokkal a feltételekkel köti meg az eladóval a szerződést, mint amikben az eladó és a vevő megállapodtak.

Az osztatlan közös tulajdonú ingatlan eladásával kapcsolatban bővebben ebben a bejegyzésben olvashatsz:

Nem minden meghatalmazás fogadható el

Természetesen arra is van lehetőség, hogy az ingatlan vásárlás során eladó vagy a vevő helyett valaki más járjon el meghatalmazással. Ebben az esetben ügyelni kell arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok előírása alapján a meghatalmazásnak ugyanolyan alakisággal kell rendelkeznie, mint az adásvételi szerződésnek. Ez azt jelenti, hogy csak az ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett meghatalmazás fogadható el, a két tanús változat nem.

IRÁNY A FÖLDHIVATAL

Az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést az ingatlan-nyilvántartási kérelemmel, valamint a Nemzeti Adó- és Vámhivatal részére az illetékkiszabási eljáráshoz szükséges B400 jelű adatlappal együtt be kell nyújtani az ingatlan fekvése szerint illetékes Földhivatalba. A benyújtás módja azonban kétféleképpen is történhet:

Ha a bejegyzési engedélyt már a szerződés tartalmazza

A vételár egyösszegű kifizetése esetén a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges eladó általi engedélyt már a szerződés tartalmazza, így a tulajdonosváltozás viszonylag gyorsan megtörténik. A szerződő felek csak megjelennek az ügyvédnél, aláírják a szükséges okiratokat, megtörténik a pénzátadás vagy átutalás, a többi pedig már az ügyvéd dolga.

Ha a bejegyzési engedély külön okiratban szerepel

Több részletben történő fizetés, illetve banki hitel esetén széljegyzés (vagy tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének a bejegyzése) történik. Ebben az esetben a vevő tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelem az ingatlan tulajdoni lapjának széljegyén 6 hónapig (tulajdonjog fenntartás esetén pedig teherként 6 hónapon túli időtartamra) rögzítésre kerül. Ez azt jelenti, hogy a teljes vételár kifizetéséig, és az eladó bejegyzési engedélyének benyújtásáig a kérelem függőben marad (illetve a teher szerepel a tulajdoni lapon).

A kérelem benyújtása védi a vevőt. Ha valaki a széljegyzést követően nyújtana be valamilyen más kérelmet (például egy másik tulajdonjog bejegyzése, vagy jelzálogjog bejegyzése iránt), akkor a vevő széljegyzett kérelmének elintézéséig erre nem kerülhet sor. Miután a vevőt a Földhivatal bejegyzi tulajdonosnak, a soron következő kérelemhez már kellene az ő hozzájárulása. További biztosíték, hogy a szerződéskötés során az eladó a teljes vételár kifizetése után alkalmazandó bejegyzési engedélyt köteles letétbe helyezni az ügyvédnél. Ezt az okiratot az ügyvéd az utolsó részlet átvételét követően látja el ellenjegyzéssel és nyújtja be a Földhivatalba.

MILYEN KÖLTSÉGEK MERÜLHETNEK FEL ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS ESETÉN?

Az eladót terhelheti:

  • a vásárlási és az eladási vételár különbözete után 15% személyi jövedelemadó (SZJA), amennyiben az ingatlant a saját vásárlásától számított 5 éven belül és magasabb áron értékesíti, ebben az esetben az évek előrehaladtával az alábbiak szerint kell számolni:
  • a vásárlás évében, valamint az azt követő évben a vételárkülönbözet 100%-a,
    • a vásárlást követő
      • 2. évben a vételárkülönbözet 90%-a,
      • 3. évben a vételárkülönbözet 60%-a,
      • 4. évben a vételárkülönbözet 30%-a után kell a 15%-os SZJA-t megfizetni (az adóalap azonban az Szjatv. szerint bizonyos igazolt költségekkel csökkenthető),
      • 5. évben pedig már nincs SZJA akkor sem, ha drágábban kelt el az ingatlan, mint amennyiért korábban megvásárlásra került;
  • energetikai tanúsítvány díja;
  • ingatlanközvetítő általi eladás esetén az ingatlanközvetítő jutaléka;
  • fennmaradó közüzemi számlák, társasházi közös költségek díja.

A vevőt terhelheti:

  • értelemszerűen a teljes vételár;
  • a vételár után megfizetendő, a Nemzeti Adó- és Vámhivatal által kiszabott 4%-os vagyonszerzési illeték (melyhez viszont kapcsolódhatnak különböző kedvezmények, illetve mentességek);
  • a tulajdoni lapok lekérésének a költségei (darabonként 1.000.- Ft, melyre legalább kétszer kerül sor a szerződéskötési folyamat során);
  • a tulajdonjog bejegyzésének ingatlanonkénti 6.600.- Ft összegű igazgatási szolgáltatási díja;
  • (a felek eltérő megállapodása hiányában) az ügyvédi munkadíj, hiszen jellemzően a szerződést szerkesztő ügyvédet a vevő választja. (Az ügyvédi munkadíj az ingatlan forgalmi értékéhez, valamint az ügy összetettségéhez igazodik és minden ügyvédnél más a díjszabás. Irodánkban az ingatlan vásárlás során készítendő szerződés munkadíja jellemzően 0,5% és 1% között mozog, azonban minimumdíjat is alkalmazunk.)

Az adásvételi szerződésekkel összefüggő illetékkedvezményekről és mentességekről ebben a cikkben olvashatsz bővebben:

AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS UTOLSÓ LÉPÉSE

A szerződésben meghatározott időpontban (mely jellemzően az utolsó vételárrész megfizetésének napja, vagy az azt követő néhány napon belüli időpont) kerül sor a birtokbaadásra. Az eladó ekkor adja át a vevőnek a kulcsot, közösen leolvassák a mérőórák állásait, és intézkednek a mérőórák átírása felől. Nincs más hátra, mint előre, gratulálunk az újdonsült tulajdonosnak, indulhat a költözés! A Földhivatal által az ügyvédnek küldött tulajdonjog bejegyzéséről szóló határozatot azért ne felejtsük el elkérni… 🙂

HATÉKONY JOGI SEGÍTSÉG ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS MEGKÖTÉSÉVEL KAPCSOLATOS ÜGYEKBEN

Irodánk kiemelt szakterülete az ingatlanforgalom, ezért ha ingatlanügyekkel kapcsolatban hatékony jogi segítségre van szükséged, foglalj időpontot az online időpontfoglaló rendszerünkön keresztül, vagy keresd fel irodánkat a megadott elérhetőségeink egyikén!

A telefonon vagy emailben feltett kérdéseket a teljes tényállás, illetve az üggyel kapcsolatos esetleges iratok ismerete nélkül nem áll módunkban megválaszolni, tanácsadásra kizárólag időpontegyeztetést követően konzultáció keretein belül kerülhet sor.

Ha a díjazással kapcsolatban érdeklődsz, ezen a linken akár az egyes ügytípusokra lebontva arról is olvashatsz, milyen szempontok szerint határozzuk meg a díjainkat:

Ajánljuk figyelmedbe ingatlanjoggal kapcsolatos cikksorozatunk további bejegyzéseit is: