Debrecen

Antall József u. 36., fsz. 1.

+36 20 445 8480

Hétfőtől-péntekig 8-17 között

Hétköznap: 8-17 óráig

Hétvégén irodánk zárva tart

ADÁSVÉTELI ÉS AJÁNDÉKOZÁSI SZERZŐDÉSEK SORÁN IGÉNYBE VEHETŐ ILLETÉKKEDVEZMÉNYEK ÉS MENTESSÉGEK

Megosztás itt: facebook
Megosztás itt: twitter
Megosztás itt: linkedin

Egy ingatlan megvásárlása során a vevőnek a vételáron felül magasabb összköltséggel érdemes kalkulálnia: a legszerencsésebb esetben nem kell költeni a felújításra vagy új bútorokra, számolni kell azonban a visszterhes vagyonátruházási illetékkel. Vagy mégsem? Ebben a bejegyzésben igyekszem összegezni az illetékoptimalizációs lehetőségeket, vagyis azokat a jogszabály által megnevezett esetköröket, amikor az illeték megfizetésére vonatkozóan kedvezmény vagy mentesség vehető igénybe.

MI AZ ILLETÉK ALAPJA ÉS MENNYI ANNAK AZ ÁLTALÁNOS MÉRTÉKE?

Az illetékekről szóló törvény szerint visszterhes vagyonátruházási illeték alapja az adásvételi szerződésben rögzített, terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke, mértéke pedig ingatlanonként – főszabály szerint – 1 milliárd forintig 4%, az ezt meghaladó részre 2%, de legfeljebb 200 millió forint.

Lakástulajdonok cseréje során (magánszemélyek esetében) az illeték alapja az elcserélt lakástulajdonok terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete. Hasonló logikát követ a cserepótló vétel esete: lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének a különbözete lesz az illeték alapja.

Alapesetben például egy haszonélvezeti vagy használati jog, mint vagyoni értékű jog alapítása lehet egy olyan teher az ingatlanon, amely csökkenti a forgalmi értéket, a cserepótló vétel esetében azonban ez már nem alkalmazható. 

Tudni kell azonban, hogy a forgalmi értéket hivatalosan a Nemzeti Adó- és Vámhivatal állapítja meg: az esetek nagy többségében ez a szerződésben – és ezzel együtt a benyújtásra került B400 jelű nyomtatványon – rögzített értéken alapul, de annak sincs akadálya, hogy a megállapítás érdekében az adóhatóság helyszíni szemlét tartson.

Fontos kitétel, hogy egy eladással egy vásárlás „állítható szembe”, vagyis arra nincs lehetőség, hogy két korábban értékesített ingatlannal „nullázzuk ki” az újonnan megvásároltat, érdemes tehát a legkedvezőbb számítást alkalmazni.

ILLETÉKMENTESSÉGI ÉS ILLETÉKKEDVEZMÉNYI ESETEK

A törvény számos esetre vonatkozóan biztosít kedvezményes fizetést, illetve mentességet a fizetés alól,  ezek közül – a teljesség igénye nélkül – a leggyakrabban alkalmazott megoldások a következők:

Adásvételek esetén:

  • A lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A vagyonszerző lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál. (Ebben az esetben az adóhatóság az illetéket ugyan megállapítja, de a megfizetését 4 évre felfüggeszti, a 4 éves határidő leteltét követően pedig megkeresi az illetékes építésügyi hatóságot a lakóház felépítésének igazolása céljából. Az adóhatóság a felfüggesztett illetéket törli, ha az építésügyi hatóság vagy a vagyonszerző a lakóház felépültét jogerős vagy végleges használatbavételi engedéllyel, illetve a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvánnyal igazolja.)
  • A vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett – ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített – 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt.
  • A termőföldnek a földműves általi, ellenérték fejében történő megszerzése, feltéve, ha a birtokbaadástól, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától – vagyoni értékű joggal terhelt termőföld szerzése esetén a vagyoni értékű jog megszűnésétől, megszüntetésétől, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 5. év utolsó napjától – számítva 5 évig
    • a termőföld tulajdonjogát nem idegeníti el,
    • a termőföldön vagyoni értékű jogot nem alapít, és
    • a termőföldet mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítja.
  • A lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb.
  • Ha a vagyonszerzés
    • egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) egymás közötti vagyonátruházásából,
    • házastársak egymás közötti vagyonátruházásából,
    • a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből

származik.

  • Az ingatlan forgalmi értékéből az épület forgalmi értékének megfelelő rész, ha a telek tulajdonosával kötött megállapodásból és az építés költségeit, körülményeit tanúsító egyéb okiratokból egyértelműen kitűnik, hogy az épületet a vagyonszerző hozta létre.
  • Ha a vagyonszerző az ingatlan vásárlásához CSOK-ot vett igénybe.
  • Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 000 000 forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg. A magánszemély vagyonszerző első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az állami adóhatóság a vagyonszerző kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez. Ha a vagyonszerző az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az állami adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.


Ajándékozás esetén:

  • A fenti pontokban ismertetett 4 éven belüli telekbeépítés vállalása ajándékozás esetén is illetékmentes.
  • Az ajándékozó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), testvére, illetve házastársa által megszerzett ajándék.
  • A házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés.


Irodánk minden szerződéskötés során külön díjazás nélkül végzi el a lehetséges illetékoptimalizációt annak érdekében, hogy ügyfeleink a lehető legkedvezőbb illetékfizetési kötelezettségben részesülhessenek, vagy akár mentesüljenek a fizetési kötelezettség alól. Amennyiben adásvételi vagy ajándékozási szerződés elkészítésében hatékony jogi segítségre van szüksége, foglaljon időpontot IDE kattintva, vagy keresse fel irodánkat a ‘KAPCSOLAT’ gomb alatti elérhetőségek egyikén!