Az előszerződés fogalmának magyarázata elég egyszerű: a felek abban állapodnak meg, hogy egymással egy későbbi időpontban szerződést kötnek, és megállapítják ennek a szerződésnek a lényeges feltételeit. A gyakorlati haszna és joghatása ettől azonban jelentősen több, ezért ebben a cikkben az ingatlan adásvételi előszerződés néhány példáján keresztül bemutatom ennek a jogintézményét.
MITŐL ELŐ AZ ELŐSZERZŐDÉS?
Attól, hogy még nem végleges. Az előszerződésből „csak” szerződéskötési kötelezettség keletkezik, de a végleges szerződésből eredő igények érvényesítésére nincs lehetőség. Miután az előszerződés csak egy kötelezettségvállalás, úgy ingatlan adásvétel esetén
- széljegyzés nem kérhető,
- tulajdonjog nem jegyeztethető be a tulajdoni lapra,
- ezért nem szükséges a Földhivatalban iktatni sem, továbbá
- előszerződésre a bankok nem folyósítanak hitelt és CSOK-ot sem.
A bejegyzés mellett azonban egy átfogóbb anyaggal is készültünk azoknak, akik még több részlet iránt érdeklődnek az adásvételi szerződésekkel kapcsolatban.
Kinek van ideje cikkeket és jogszabályokat keresni az interneten a szerződéskötés lépéseiről, egy másikat az adózásról, egy harmadikat pedig az illetékkedvezményekről vagy mentességekről? Egy negyediket a CSOK lehetőségeiről, egy ötödiket az új építésű ingatlanok kockázatairól? 28 oldalas, ingyenesen letölthető kiadványunkban részletesen összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat. Emellett bemutatjuk, hogyan nézd át a tulajdoni lapot, szót ejtünk a banki ügyintézésnek a szerződéskötést érintő részéről, tippeket adunk, mire figyelj a birtokbaadásnál és áttekintjük az illeték csökkentésével kapcsolatos lehetőségeket is. Ezeknek az információknak a birtokában már a kiszemelt ingatlan első látogatásakor magabiztosan tárgyalhatsz az eladóval.
PÉLDA
Előszerződést kötöttem leendő vevőként egy ingatlan megvásárlására. Ebben az esetben köteles leszek megkötni a végleges szerződést a megállapodott időpontban vagy valamely feltétel teljesülése esetén, köteles leszek megfizetni a teljes vételárat, de ha a birtokbaadás elmaradása esetére késedelmi kötbérben állapodok meg az eladóval, a kötbért még nem érvényesíthetem, csak akkor, ha a végleges szerződés is megkötésre került.
MIKOR CÉLSZERŰ AZ ELŐSZERZŐDÉS MEGKÖTÉSE?
Olyan esetekben javaslom az előszerződés megkötését, amikor a végleges szerződés megkötésének feltételei még nem állnak fenn (például nem tulajdonos még az eladó), vagy egy későbbi időpontban – például adózás szempontjából – érdemesebb végleges szerződést kötni. Emellett az előszerződéssel a velünk szerződő felet is „magunkhoz lehet kötni”.
PÉLDA
A testvérek megörökölték szüleik ingatlanát, amit szeretnének eladni. A testvérek között nincs vita sem az öröklés rendjében, sem a hagyaték tárgyában. A közjegyzői eljárás azonban még nem zárult le, az ingatlan-nyilvántartásba még nem kerültek bejegyzésre.
A vevő már nagyon szeretné bebiztosítani magát, ezért a testvérek köthetnek előszerződést (esetleg foglalót is vehetnek át), amiben megállapodhatnak, hogy ha a földhivatal bejegyzi őket tulajdonosként, úgy 30 napon belül megkötik a végleges szerződést a vevővel. Amíg a tulajdoni lapon nem szerepelnek tulajdonosként, úgy természetesen a végleges szerződést sem tudják megkötni.
MIK AZ ELŐSZERZŐDÉS LÉNYEGES FELTÉTELEI?
Ez szerződéstípusonként változik, az ügyfeleimnek pedig azt szoktam javasolni, hogy az előszerződés legyen legalább olyan részletes (de akár szó szerint megegyező), mint a végleges szerződés, hogy a későbbi vitás kérdések elkerülhetőek legyenek. Ingatlan adásvételi előszerződés esetén (a XXV. számú Polgári Elvi Döntés alapján) a következő tartalmi elemek szükségesek:
- a szerződő felek személye és ügyleti minőségének megjelölése (vagyis ki az eladó és ki a vevő),
- a szerződés tárgya (melyik ingatlanról van szó),
- az ellenszolgáltatás (vételár, vagy ha ingyenes átruházás történik például ajándékozás által, akkor ennek rögzítése), valamint
- a végleges szerződés megkötésének időpontja.
Ezen túlmenően a Ptk. fogalmi elemként rögzíti a lényeges feltételeket, amivel kapcsolatban említi továbbá, hogy lényeges feltétel az, amit valamennyi szerződő fél annak minősít. Így tehát, ha a vételár megbontása, az egyes vételárrészek fizetési határidői, a birtokbaadás határideje, illetve egy esetleges késedelmi kötbér is lényeges a felek szempontjából, úgy ezeket is szükséges rögzíteni a szerződésben.
PÉLDA
Az ingatlanközvetítő bemutatta a lakást. Úgy döntöttem, hogy szeretném megvenni, ezért megkér arra, hogy írjak alá egy „vételi ajánlatot” vagy „szándéknyilatkozatot” a szándékom komolyságául. Esetleg csak egy „foglalós papírt”, hiszen mégsem tanácsos úgy foglalót átadni, hogy nincs róla papír, nem igaz?
Ezen az iraton szerepel, hogy ki az eladó, ki a vevő, melyik ingatlanról van szó, mekkora a vételár, azt milyen ütemezésben fizetem meg, mikorra várható a birtokbaadás és melyik napon tervezzük a szerződéskötést.
Jó, ha tudjuk, hogy ezekkel a paraméterekkel bizony előszerződést írtunk alá, függetlenül attól, hogy az ingatlanközvetítő szerint ez nem az, illetve nem előszerződés a dokumentum megnevezése. A bíróságok ugyanis az okiratokat nem az elnevezésük, hanem a tartalmuk alapján minősítik. Minden esetben azt javaslom, hogy pénzmozgás és/vagy előszerződés csak ügyvéd jelenlétében történjen meg. A jog nem ismeri azt, hogy „foglalózás”. A foglaló egy szerződéses kötelezettségvállalás megerősítése, aminek már egy megkötött szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie.
HOGYAN KÖTHETŐ MEG EGY ELŐSZERZŐDÉS?
A Ptk. ezzel kapcsolatban csak annyit rögzít, hogy az előszerződést a végleges szerződésre előírt alakban kell megkötni. Az előszerződés tartalmára a végleges szerződés tartalmi követelményei lesznek az irányadóak.
PÉLDA
Ha egy szerződést írásban kell megkötni – ilyen például az ingatlan adásvételi szerződés esete –, akkor az előszerződés sem köthető meg, csak írásban. (A jogszabály viszont azt már nem írja elő, hogy az ingatlan adásvételi előszerződést is ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett szerződéssel lehet csak megkötni – két tanú aláírását azonban ennek hiányában is erősen javaslom.)
HA ELŐSZERZŐDÉST KÖTÖTTEM, MEGTAGADHATOM-E KÉSŐBB A VÉGLEGES SZERZŐDÉS MEGKÖTÉSÉT?
A Ptk. erre szűk körben, de ad lehetőséget bármelyik szerződő fél számára. Lássuk, mik ezek:
- Ha az ingatlan adásvételi előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené.
- Ha a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható,
- annak megváltozását nem ő idézte elő, illetve
- ha az nem tartozik a rendes üzleti kockázata körébe.
PÉLDA
Eladóként előszerződést kötöttem a lakásom eladására, azonban az alsó szomszédomnál tűz ütött ki és az egész társasház leégett. Miután az előszerződés megkötésekor nem tudhattam, hogy a lakás le fog égni, a tüzet a szomszéd okozta, ennek a kockázata pedig engem nem terhelt, hiszen a szomszéd tevékenységéért nem lehet felelősséget vállalni, így értelemszerűen meg lehet tagadni a szerződés megkötését. De ettől egy kevésbé elrugaszkodott példa, ha az előszerződést követően sajnos súlyos betegség történik a családban, ami miatt mindenképp ragaszkodni szeretnék a lakáshoz, akkor álláspontom szerint ez is megfelel a fenti szempontoknak az előszerződés megtagadására.
MI TÖRTÉNIK, HA JOGOSULATLANUL TAGADOM MEG A VÉGLEGES SZERZŐDÉS MEGKÖTÉSÉT?
Ez a körülmény szerződésszegésnek minősül. Abban az esetben, ha valamely fél jogosulatlanul tagadná meg a végleges szerződés megkötését, úgy a szerződést a bíróság a másik fél kérelmére létrehozhatja. Érdemes tehát az előszerződést komolyan venni, hiszen annak megkötésével főszabály szerint már teljes mértékben elkötelezzük magunkat.
Fontos kiemelni azonban azt, hogy a bíróság a végleges szerződést tartalmilag nem alakíthatja át, csak az előszerződésben rögzített lényeges feltételek tartalmával hozhatja létre a végleges szerződést (az ítélet jogerőre emelkedésének napján történő hatálybalépéssel).
HATÉKONY JOGI SEGÍTSÉG SZERZŐDÉSEKKEL KAPCSOLATOS ÜGYEKBEN
Irodánk kiemelt szakterülete az ingatlanjog, így készséggel állunk rendelkezésedre adásvételi elő- vagy végleges szerződésekkel kapcsolatos ügyekben. Amennyiben ezzel kapcsolatban hatékony jogi segítségre van szükséged, foglalj időpontot az online időpontfoglaló rendszerünkön keresztül, vagy keresd fel irodánkat a megadott elérhetőségeink egyikén!
A telefonon vagy emailben feltett kérdéseket a teljes tényállás, illetve az üggyel kapcsolatos esetleges iratok ismerete nélkül nem áll módunkban megválaszolni, tanácsadásra kizárólag időpontegyeztetést követően konzultáció keretein belül kerülhet sor.
Ha a díjazással kapcsolatban érdeklődsz, ezen a linken akár az egyes ügytípusokra lebontva arról is olvashatsz, milyen szempontok szerint határozzuk meg a díjainkat:
Ajánljuk figyelmedbe néhány korábbi ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatos bejegyzésünket is: