A köznyelv úgy tartja, hogy a haszonélvezeti jog „erősebb”, mint a tulajdonjog. Jogtudományi szempontok alapján ez vita tárgya lehet, azonban a haszonélvezeti jog mindennapokban betöltött funkciója alapján ennek a vélekedésnek van némi alapja. Hogy miért, az ebből a cikkből kiderül. Az ingatlanra alapított haszonélvezet példáján keresztül néhány gyakori kérdéssel bemutatom többek között azt is, milyen jogai és kötelezettségei vannak a tulajdonosnak és a haszonélvezőnek, illetve ki milyen költséget köteles viselni.
MI A KÜLÖNBSÉG A TULAJDONJOG ÉS A HASZONÉLVEZETI JOG KÖZÖTT?
Ahhoz, hogy el tudjuk dönteni, melyik jog az „erősebb”, szükséges áttekinteni, hogy mik a tulajdonjog részjogosítványai. Egyszerűbben fogalmazva: mit tehet meg egy tulajdonos a saját dolgával?
A tulajdonjog részjogosítványai az alábbiak:
- birtoklás (fizikai uralom a dolog fölött),
- használat (a dolog tulajdonos általi tényleges használata),
- hasznosítás és hasznok szedése (tipikusan ilyen a bérbeadás után kapott bérleti díj beszedése),
- rendelkezés (a tulajdonos dönti el, hogy mit tesz a dolgával: használja, másnak átadja használatra, hasznosítja, eladja, biztosítékul adja másnak, megterheli, megsemmisíti, az ingatlan esetét kivéve lemond a tulajdonjogáról stb.).
A haszonélvezeti jog keletkezhet szerződésen vagy a törvény erejénél fogva.
Szerződésen alapuló haszonélvezeti jog
A szerződésen alapuló haszonélvezeti jog leggyakrabban előforduló este az, amikor a haszonélvezetet egy ingatlanra alapít a tulajdonos. Eebben az esetben természetesen ügyvéd által készített szerződésre és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is szükség lesz. A szerződést pedig a tulajdonosnak és a haszonélvezőnek is alá kell írnia.
Jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog
Más esetben a haszonélvezet a törvény erejénél fogva keletkezik. Például akkor, amikor az egyik házastárs halálakor a házastársak tulajdonában álló, utolsó közösen lakott ingatlant a gyermekeik öröklik meg. A túlélő házastárs ilyen esetben ebból az ingatlanból tulajdonjogot nem szerez. Ezzel szemben a gyermekek által örökölt tulajdoni hányadokra vonatkozóan holtig tartó haszonélvezeti jogot kap. A jogszabály rendelkezésén alapuló haszonélvezet abban a pillanatban létrejön, amikor a keletkezéséhez szükséges jogi tény (ebben az esetben az örökhagyó halála) bekövetkezik. Az ingó dolog átadása vagy ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés a haszonélvezet keletkezésének nem feltétele.
MILYEN JOGAI LESZNEK A HASZONÉLVEZŐNEK A TULAJDONOSSAL SZEMBEN?
A haszonélvezet a tulajdonból eredő jogosítványok egy részét elvonja a tulajdonostól és ráruházza a haszonélvezőre. A haszonélvező az, aki jogosult a dolog birtoklására, használatára és a hasznok szedésére. A hasznok szedése azonban a haszonélvezet esetében az általánosnál szélesebb jelentést kap. Magában foglalja a hasznosítást is, amely már nem más, mint a dologról való rendelkezés egyik esete. A haszonélvező jogosult arra, hogy a dolog használatát másnak átengedje például bérleti, haszonbérleti vagy haszonkölcsön-szerződés útján. Megmarad viszont a tulajdonosnál a dologról való rendelkezés többi esete. A tulajdonos átruházhatja másra a dolog tulajdonjogát, de csak haszonélvezettel terhelten, továbbá biztosítékul lekötheti vagy más módon megterhelheti a dolgot, ha ez a haszonélvezettel nem összeférhetetlen.
Leegyszerűsítve tehát: a haszonélvezet esetén a tulajdonjog részjogosítványai megoszlanak a haszonélvező és a tulajdonos között. A haszonélvező mindent megtehet, amit a tulajdonos, kivéve a dologgal való rendelkezést (vagyis nem adhatja el, nem terhelheti meg hitelből eredő jelzáloggal stb.). Ezzel szemben a dolog nincs a tulajdonos birtokában, ennélfogva nem is használhatja azt és nem szedheti a hasznait sem. (Ez például azt jelenti, hogy egy ingatlant a haszonélvező adhat bérbe, nem pedig a tulajdonos, illetve a haszonélvező dönti el azt is, hogy kit enged be a lakásba, nem pedig a tulajdonos).
A haszonélvezeti jog részjogosítványai tehát az alábbiak:
- birtoklás,
- használat,
- hasznosítás és hasznok szedése,
- de a rendelkezési jog a tulajdonost illeti meg.
Ha a haszonélvezeti jog egyidejűleg több haszonélvezőt illet meg, a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogára a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni.
Lássunk pár gyakran felmerülő kérdést a haszonélvezeti jog területével kapcsolatban:
MENNYI IDŐRE ALAPÍTHATÓ A HASZONÉLVEZETI JOG?
A haszonélvezeti jog jogi személyt maximum 50 évig, természetes személyt pedig a haláláig illetheti meg (ez az úgynevezett holtig tartó haszonélvezeti jog).
ÁTADHATOM-E MÁSNAK A HASZONÉLVEZETI JOGOT, VAGY MEGÖRÖKÖLHETI-E AZT A GYERMEKEM?
Egyik sem lehetséges, a haszonélvezeti jog személyhez fűződő jog. Emiatt tehát nem forgalomképes (vagyis nem adható el és nem ajándékozható másnak), valamint nem örökölhető. A haszonélvező a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását viszont átengedheti. Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását a haszonélvező csak akkor engedheti át, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a dolog használatára, hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tart igényt.
ELADHATJA-E A TULAJDONOS AZ INGATLANT, HA VALAKIT AZON HASZONÉLVEZETI JOG ILLET MEG?
Igen, a haszonélvezeti jog a tulajdonjog változására tekintet nélkül fennmarad, az eladáshoz a haszonélvezőnek nem kell hozzájárulnia, viszont ebben az esetben a vevő a haszonélvezeti joggal terhelten (és bár minden alku kérdése, de elviekben emiatt olcsóbban) veszi meg az ingatlant. Fontos tudni, hogy a haszonélvezeti jog értékcsökkentő tényezője egy ingatlannak, illetve a tehermentes ingatlanokhoz képest hátrányt is jelenthet az eladás során. (Amennyiben a vevő tehermentes tulajdont kíván szerezni, a haszonélvezőnek le kell mondania a haszonélvezeti jogáról, ezért pedig megfelelő ellenérték illeti meg, amelynek számítását később egy példán keresztül bemutatom.)
ALAPÍTHATÓ-E HASZONÉLVEZETI JOG TERMŐFÖLDRE?
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény speciális jogszabályként korlátozza a termőföldeket érintő haszonélvezeti vagy használati jog alapítását, eszerint haszonélvezeti vagy használati jog csak közeli hozzátartozó javára alapítható.
KI VISELI AZ INGATLANNAL KAPCSOLATOS KÖLTSÉGEKET?
A haszonélvező viseli – a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével – a dologgal kapcsolatos terheket. A haszonélvezőt terhelik a dolog használatával kapcsolatos kötelezettségek. A haszonélvező a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatokat elvégezheti, ha felszólítására a tulajdonos azokat nem végzi el. A haszonélvezet megszűnésekor a haszonélvező a tulajdonostól a saját költségén elvégzett rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatok következtében a dologban beállott értéknövekedés megtérítését a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelheti. A tulajdonos tehát köteles az ingatlan használhatóságát a haszonélvezeti jog keletkezésekor fennálló állapotban biztosítani a haszonélvező részére, akár anyagi ráfordítás árán is.
MEGSZÜNTETHETŐ-E A KÖZÖS TULAJDONA EGY OLYAN INGATLANNAK, AMELYET HASZONÉLVEZETI JOG TERHEL?
Ez a haszonélvezőtől is függ. A bírói gyakorlat töretlen abban, hogy a közös tulajdon megszüntetése nem lehetséges olyan módon, amely haszonélvezettel rendelkező tulajdonostárs haszonélvezeti jogának a megszűnését eredményezi a haszonélvező hozzájárulása nélkül.
MEGSZŰNIK-E A HASZONÉLVEZET, HA A HASZONÉLVEZŐ KIKÖLTÖZIK AZ INGATLANBÓL?
Természetesen nem, a haszonélvező döntése, hogy használja-e az ingatlant, és ha igen, milyen időben, ha nem, pedig miért nem. A haszonélvezet kizárólag a dolog elpusztulásával, a határozott idő lejártával, holtig tartó haszonélvezet esetén a haszonélvező halálával, egyéb esetben pedig a tulajdonoshoz intézett írásbeli lemondással (ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásból való törlés mellett) szűnhet csak meg.
KÖTELES-E BEENGEDNI A HASZONÉLVEZŐ A TULAJDONOST AZ INGATLANBA, VAGY AKÁR A ZÁRAT IS LECSERÉLHETI?
A haszonélvező a zárat csak akkor cserélheti le, ha az elromlott, és erről persze a tulajdonost is értesítenie kell. A tulajdonos ugyanis jogosult a haszonélvezet gyakorlását ellenőrizni. Ha a haszonélvező a dolgot nem rendeltetésének megfelelő módon használja vagy rongálja, illetve rendeltetését meg nem engedett módon megváltoztatja, továbbá, ha a dolognak a haszonélvezet megszűntével való visszaadását egyébként veszélyezteti, a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet, ha tiltakozása nem vezetett eredményre.
Ha a haszonélvező nem ad megfelelő biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére a haszonélvezeti jog gyakorlását biztosíték adásáig felfüggesztheti. A tulajdonost ezek a jogok azzal szemben is megilletik, akinek a haszonélvező a haszonélvezetből fakadó jogok gyakorlását átengedte. Ebben az esetben a megfelelő biztosíték elmaradása esetén a bíróság a harmadik személyt a haszonélvező által a részére átengedett jog gyakorlásától eltiltja.
A haszonélvezeti jog mértékének számításával, illetékvonzatával és törlésével kapcsolatban bővebben ebben a cikkben olvashat:
Összegezve tehát látható, hogy a haszonélvezeti jog valóban „erősebb” tud lenni, mint a tulajdonjog, ugyanis a rendelkezési jogot kivéve korlátozza a tulajdonost abban, hogy a tulajdonában álló dolgot saját döntése szerint birtokolja, használja vagy hasznosítsa, sőt, a jogszabály még arra is kötelezi, hogy adott esetben viselje a dolog fenntartásával járó költségeket.
HATÉKONY JOGI SEGÍTSÉG HASZONÉLVEZETI JOGGAL KAPCSOLATOS ÜGYEKBEN
Irodánk kiemelt szakterülete az ingatlanjog, így készséggel állunk rendelkezésedre osztatlan közös tulajdon, használati megosztási szerződés, illetve egyéb ingatlanjogi vonatkozású ügyekben. Amennyiben ezzel kapcsolatban hatékony jogi segítségre van szükséged, foglalj időpontot az online időpontfoglaló rendszerünkön keresztül, vagy keresd fel irodánkat a megadott elérhetőségeink egyikén!
A telefonon vagy emailben feltett kérdéseket a teljes tényállás, illetve az üggyel kapcsolatos esetleges iratok ismerete nélkül nem áll módunkban megválaszolni, tanácsadásra kizárólag időpontegyeztetést követően konzultáció keretein belül kerülhet sor.
Ha a díjazással kapcsolatban érdeklődsz, ezen a linken akár az egyes ügytípusokra lebontva arról is olvashatsz, milyen szempontok szerint határozzuk meg a díjainkat:
Ajánljuk figyelmedbe néhány korábbi ingatlanjoggal kapcsolatos bejegyzésünket is: