Az osztatlan közös tulajdon fennállása egy igen gyakori tulajdonosi szerkezet, amely azt jelenti, hogy egy ingatlannak több tulajdonosa van. A tulajdonosok egyaránt jogosultak az ingatlan birtoklására és használatára. Ezeket a jogokat egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és lényeges jogi érdekeinek sérelmére. Azt, hogy az osztatlan közös tulajdonból melyik tulajdonostárs melyik ingatlanrészt használhatja, a tulajdonosok használati megosztási szerződés útján tudják rendezni. Ebben a bejegyzésben bemutatom az osztatlan közös tulajdon és a használati megosztási szerződés legfontosabb tudnivalóit.
AZ OSZTATLAN KÖZÖS TULAJDON JOGI HELYZETE
Ahogyan a bevezetőben említettem, egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlannak tehát több (vagyis minimum két) tulajdonosa van. Őket a jogok és a kötelezettségek az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadaik arányában terhelik. A közös tulajdont érintő döntésekben szótöbbséggel határoznak. A szavazás során minden tulajdonostársat a tulajdoni hányada arányában illeti meg a szavazati jog.
Bizonyos esetkörökben a tulajdonosok egyhangú határozata szükséges. Tipikusan ilyen a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások költségeinek viselése, vagy a leggyakoribb eset, az ingatlan egészének az eladása.
ELŐVÁSÁRLÁSI JOG GYAKORLÁSA
Abban az esetben, ha nem minden tulajdonostárs kívánja eladni az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlant, úgy ezt a tulajdonostársat a „külső” vevővel, mint harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az eladásról döntő tulajdonos, ha a vevőtől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, azt az elfogadása előtt teljes terjedelemben köteles közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonossal. Fontos, hogy ennek a közlésnek igazolhatónak kell lennie. Javaslom, hogy az ajánlat személyesen legyen közölve azzal, hogy a jogosult ezt írja is alá, vagy ajánlott-tértivevényes levélben kerüljön postázásra.
Ha az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs az ajánlatot elfogadja, úgy a „külső” vevő, mint harmadik személy „kiesett”. Helyette az általa adott és a tulajdonostárs által elfogadott ajánlat szerint jön létre a szerződés. Ha az elővásárlásra jogosult az ajánlatot nem fogadja el, vagy a tulajdonostársak által biztosított (ésszerű) határidőn belül nem nyilatkozik, ebben az esetben az eredeti vevővel lehet megkötni a szerződést. Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot vagy a felhívást, az átvétel időpontját és a joggyakorlásra nyitva álló határidő lejártát megfelelő módon igazolni kell az illetékes Földhivatal felé. Ez ugyanis az osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonjog átvezetésének elengedhetetlen feltétele.
Ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeit megszegve, a jogosultat megkerülve köt szerződést, az ilyen szerződés az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal szemben hatálytalan. Az ebből eredő igényeket a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legkésőbb a szerződéskötés keltétől számított 3 éven belül érvényesítheti. Az elővásárlásra jogosult ebben az esetben is köteles elfogadó nyilatkozatot tenni, emellett pedig köteles igazolni a teljesítőképességét.
A KÖZÖS TULAJDON MEGSZÜNTETÉSE
A Ptk. kimondja, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. Arra az esetre, ha nem sikerül egymás között megegyezni az egyes tulajdoni hányadok átruházásáról, a tulajdonostárs az alábbi lehetőségek közül választhat:
- Az ingatlan természetbeni megosztása. Erre csak abban az esetben van lehetőség, ha a megosztást követően műszakilag és a települési szabályoknak is megfelelő, önálló ingatlanok kerülhetnének kialakításra. A peres eljárást megelőzően a tulajdonostársnak már rendelkeznie kell záradékolt változási vázrajzzal, ami a megosztás alapja lesz.
- A tulajdoni hányad megvásárlása. A tulajdonostárs kérheti azt, hogy a bíróság a másik tulajdonostárs tulajdoni hányadát megfelelő ellenérték fejében adja a tulajdonába. Ehelyett kérheti azt is, hogy az ő tulajdoni hányadát vegye meg egy másik tulajdonostárs (ebben az esetben természetesen, ha a másik tulajdonostársnak nincs meg a megfelelő teljesítőképessége, nem lehet megvásárlásra kötelezni, nyilvánvalóan ez ellen tiltakozni fog). A tulajdonjogot megszerző tulajdonostársnak bele kell egyeznie a megszerzésbe.
- Az ingatlan közös értékesítése. Ha az ingatlan más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, esetleg gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyát értékesíteni kell és a vételárat a tulajdonosok között a tulajdoni hányadaik arányában fel kell osztani. (Az elővásárlási jog a tulajdonostársakat harmadik személyekkel szemben ebben az esetben is megilleti.)
- Az ingatlan árverés útján történő értékesítése. Ha a tulajdonostársak közösen nem tudják, vagy végül valamelyik tulajdonostárs nem akarja értékesíteni az ingatlant, úgy az eladásra árverés útján is van lehetőség. Ez azonban a csökkentett induló licitár és az árverési költségek miatt jelentősen kevesebb bevétellel jár. A kényszerértékesítést ezért csak a legvégső esetre javaslom.
- Társasház alapítása. Abban az esetben, ha az ingatlan műszakilag erre alkalmas, a közös tulajdon a társasházzá alakítással is megszüntethető. Így az egyes albetétek külön tulajdonba kerülnek. A közös ingatlanrészek azonban maradnak a közös tulajdonban – ahogy az egy klasszikus társasház esetén is megvalósul.
A HASZNÁLATI MEGOSZTÁSI SZERZŐDÉS
A bevezetőben azt is említettem, hogy az osztatlan közös tulajdon esetén minden tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult. Abban az esetben, ha a tulajdonostársak szeretnék szabályozni, hogy kit melyik ingatlanrész kizárólagos használatára jogosítanak fel, úgy ezt az állapotot célszerű használati megosztási szerződésben rendezni.
Ha egy helyrajzi számon fekvő telek ingatlanon pl. egy ikerház vagy két külön önálló ház található, amelyek nincsenek önálló helyrajzi számon, és valamelyik házat a tulajdonosok el szeretnék adni, egyrészt szóba jön a fent említett elővásárlási jog kérdése, másrészt pedig – ha a vevő banki hitelt vagy támogatást vesz igénybe – a hitelintézetek ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt, jogutódokra is kiterjedő használati megállapodás alapján folyósítanak. Ez fogja számukra igazolni ugyanis, hogy az osztatlan közös tulajdonból mire is vonatkozik pontosan az általuk nyújtott hitel vagy a rajtuk keresztül igényelt támogatás.
A használati megosztási szerződés írja elő továbbá a tulajdonostársak számára a közös területek fenntartásával, állagmegóvásával kapcsolatos kötelezettségeket, a költségviselés mértékét és módját, illetve azt, hogy rendelkeznek-e az egyes ingatlanrészek önálló mérőórával, ha pedig nem, hogyan történik a tulajdonostársak között a rezsi elszámolása.
Fontos tudni, hogy az osztatlan közös tulajdon esetére kötött használati megosztási szerződés földhivatali benyújtása nem kötelező. Sőt, nem is lehetséges, ugyanis a szerződés nem tartalmaz olyan bejegyzés alapjául szolgáló információt, amit a Földhivatal rá tudna vezetni az ingatlanok tulajdoni lapjaira. Abban az esetben, ha a hitelintézet ehhez ragaszkodik, ezt a kérést nyugodtan vissza lehet utasítani, a hiteligénylés iktatott példány nélkül sem lesz veszélyben.
A használati megosztási szerződés sok egyéb esetben is hasznos lehet. Például egy osztatlan közös tulajdonú ingatlanegyüttes esetén, ha az egyik tulajdonos tulajdoni hányadát végrehajtás alá vonják, akkor a szerződés igazolja, hogy az eszmei tulajdonnak fizikai valójában melyik terület- vagy ingatlanrész felel meg, így könnyebben beazonosítható a végrehajtás tárgya is.
HATÉKONY JOGI SEGÍTSÉG AZ INGATLANJOG TERÜLETÉN
Irodánk kiemelt szakterülete az ingatlanjog, így készséggel állunk rendelkezésedre osztatlan közös tulajdon, használati megosztási szerződés, illetve egyéb ingatlanjogi vonatkozású ügyekben. Amennyiben ezzel kapcsolatban hatékony jogi segítségre van szükséged, foglalj időpontot az online időpontfoglaló rendszerünkön keresztül, vagy keresd fel irodánkat a megadott elérhetőségeink egyikén!
A telefonon vagy emailben feltett kérdéseket a teljes tényállás, illetve az üggyel kapcsolatos esetleges iratok ismerete nélkül nem áll módunkban megválaszolni, tanácsadásra kizárólag időpontegyeztetést követően konzultáció keretein belül kerülhet sor.
Ha a díjazással kapcsolatban érdeklődsz, ezen a linken akár az egyes ügytípusokra lebontva arról is olvashatsz, milyen szempontok szerint határozzuk meg a díjainkat:
Ajánljuk figyelmedbe néhány korábbi ingatlanjoggal kapcsolatos bejegyzésünket is: