Debrecen

Antall József u. 36., fsz. 1.

+36 20 445 8480

Hétfőtől-péntekig 8-17 között

Hétköznap: 8-17 óráig

Hétvégén irodánk zárva tart

AZ ELBIRTOKLÁS SZABÁLYAI

Az elbirtoklás, mint tulajdonszerzési mód viszonylag ismert a köztudatban. Azonban az ilyen jellegű ügyeink során azt tapasztaljuk, hogy a legtöbben nincsenek pontosan tisztában azzal, hogy milyen feltételekkel lehet egy dolog tulajdonjogát elbirtoklás útján megszerezni. Ebben a bejegyzésben bemutatjuk az elbirtoklás legfontosabb szabályait.

MIT JELENT AZ ELBIRTOKLÁS ÚTJÁN TÖRTÉNŐ TULAJDONSZERZÉS?

A tulajdon megszerzése bizonyos jogcímeken alapszik, ami azt jelzi, milyen ügylet során jutott az adott személy a dolog tulajdonjogához. Adásvétel, ajándékozás, öröklés – ezek minden bizonnyal mindenki számára ismert jogcímek, az elbirtoklás is egy lesz a tulajdonszerzési módok közül.

Az elbirtoklás jogintézményét már a római jogban is alkalmazták. Ha valaki egy dolgot a törvény által meghatározott ideig folyamatosan birtokol, akkor – bizonyos egyéb feltételek teljesülése mellett – tulajdonossá válik. Az időmúlás tehát a birtoklást tulajdonjoggá erősítheti. Az elbirtoklás jogintézménye azt a célt szolgálja, hogy ha a dolog tulajdonosa hosszabb időn át nem él a tulajdonosi jogaival, akkor a dolog feletti tulajdonjog hosszú időn keresztül ne legyen bizonytalan.

MI LEHET AZ ELBIRTOKLÁS TÁRGYA?

Az elbirtoklás tárgya bármely forgalomképes dolog lehet, tehát a gyakorlatban ingók és ingatlanok egyaránt elbirtokolhatóak. A Ptk. az ingók és ingatlanok esetére eltérő elbirtoklási időt állapít meg:

„Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetén tizenöt, ingó dolog esetén tíz éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja.”

Az elbirtoklás feltételei

Az idézett jogszabályhely alapján az elbirtoklással történő tulajdonszerzés esetén az alábbi feltételeknek kell teljesülnie:

  • Az adott dolog jogilag alkalmas legyen elbirtoklásra. Közutat vagy a Parlamentet nem lehet elbirtokolni, de a szomszéd telkét vagy autóját igen.
    • Nem jöhet szóba azonban az elbirtoklás akkor, ha a birtokos a dolgot bűncselekménnyel, illetve erőszakos vagy alattomos úton szerezte meg. Így például a tolvaj az ellopott dolgon nem szerezhet tulajdont, bármennyi ideje is legyen az a birtokában.
  • El kell telnie a jogszabályban meghatározott elbirtoklási időnek: ingó dolgok esetén ez tíz, ingatlan esetében pedig 15 év.
  • Az elbirtoklási időnek szakadatlannak kell lennie. Megszakítja az elbirtoklási időt, ha a tulajdonos az ingatlan visszaadása iránti követelését bírósági úton érvényesíti, vagy az ingatlanra vonatkozó tulajdonosi jogát gyakorolja. (Például birtokba veszi vagy elajándékozza az ingatlant, végrendeletben ráhagyja valakire stb.). Megszakad az elbirtoklás akkor is, ha a birtokos az ingatlan birtokát akaratán kívül elveszti, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, vagy egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy az újabb birtokosa adja vissza.
  • A sajátként való birtoklás egyrészt azt jelenti, hogy a külvilág számára az elbirtokló úgy jelenik meg, mintha ő lenne a dolog tulajdonosa. (Például fizeti az ingatlan közterheit, gondozza a kertet, javítja az autót stb.). Másrészt pedig azt, hogy az elbirtokló abban a tudatban birtokolja a dolgot, hogy a birtoklását a tulajdonos vagy más harmadik személy nem szakíthatja meg.

OSZTATLAN KÖZÖS TULAJDON ELBIRTOKLÁSA

A Ptk. lehetővé teszi a dolog meghatározott tulajdoni hányadának elbirtoklását is. A fenti feltételek mellett azonban néhány további szempontot is vizsgálnunk kell ebben az esetben.

A közös tulajdon esetében lényeges szabály, hogy egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja tulajdonosi jogait a többi tulajdonostárs terhére vagy érdekeinek sérelmére. Aki ugyanis tudatosan abból a célból birtokol, hogy majd megszerezze a kérdéses tulajdoni hányadot, nem sajátjaként, hanem erőszakkal birtokol. Az irányadó bírói gyakorlat alapján az ilyen birtokost erőszakosnak feltételezi a bíróság és nem állapítható meg a tulajdonszerzése.

Tipikus esete az osztatlan közös tulajdon birtoklásának, ha a felek megosztották egymás között az ingatlant, de a tényleges birtoklás a megállapodás ellenére eltér. Ilyenkor az egyik tulajdonostárs jóhiszeműen többet birtokol, mint ami neki járna, vagyis szerezhet tulajdoni hányadot elbirtoklással.

Másik ilyen gyakori eset, amikor az egyik tulajdonostárs elérhetetlen. Ezzel szemben a másik (vagy többi) tulajdonostárs viseli az ingatlan terheit, gondoskodik az állagmegóvásról és fenntartásról. Ebben az esetben az elbirtokló fél tulajdonszerzése megállapítható lesz.

JOGCÍMES ELBIRTOKLÁS

Az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez nem elegendő a megfelelő szerződés megkötése, hanem ahhoz az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés is szükséges. A jogcímes elbirtoklás egyszerűsíti a tulajdonszerzéshez szükséges feltételeket, valamint rövidíti az ingatlanok esetében előírt tizenöt éves elbirtoklási időt. A Ptk. ezzel kapcsolatban az alábbiakat rögzíti:

„Az elbirtoklás öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette.”

A gyakorlatban ez tehát azt jelenti, hogy

  • ha készült ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett szerződés (ha nem felel meg a szerződés a megfelelő alakiságoknak, akkor a tulajdonjog eleve nem jegyeztethető be: ellenjegyzés nélkül, két tanúval ellátott szerződés minden esetben érvénytelen lesz),
  • megtörtént az ingatlan birtokának átadása és az ellenszolgáltatás teljesítése (például adásvétel esetén a teljes vételár megfizetésre került), de
  • valamilyen oknál fogva az ingatlan-nyilvántartásbeli bejegyzés elmaradt,

akkor a szerződés keltétől számított 5 éves sajátkénti birtoklás után kérhető a bíróság előtt az elbirtoklás útján történő tulajdonszerzés megállapítása.

HOGYAN JEGYEZTETHETŐ BE AZ ELBIRTOKOLT INGATLAN TULAJDONJOGA AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSBA?

Az elbirtoklás tényéről természetesen nem értesül automatikusan az ingatlan-nyilvántartási hatóság (Földhivatal). A tulajdonjogot megszerző félnek kell kezdeményeznie a bejegyzést. Az elbirtokló nem hivatkozhat a már bekövetkezett, de még be nem jegyzett tulajdonszerzésére azzal szemben, aki jóhiszeműen, ellenérték fejében szerez tulajdont az ingatlanon. Ez azt jelenti, hogy a bejegyzés elmaradása esetén nincs biztosítva a tulajdonjoga.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés két módon történhet:

  • Az egyszerűbb út, ha az elbirtoklást elszenvedő, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos elismeri az elbirtoklás tényét és (mint minden ingatlanügylet esetén) ügyvéd által ellenjegyzett okiratban hozzájárul a bejegyzéshez. Ritka azonban az, amikor valaki önként, bármiféle ellenszolgáltatás nélkül átadja a tulajdonjogot.
  • A gyakoribb eset az, amikor az elbirtokló fél a tulajdonjogi igényét bíróságon, polgári peres eljárásban kívánja érvényesíteni. Ebben az esetben bizonyítani szükséges a tizenöt éves szakadatlan, sajátkénti birtoklást. A tulajdonjog bejegyzésének alapjául szolgáló okirat ebben az esetben a jogerős bírósági ítélet.

Fontos tudni, hogy elbirtoklás útján történő tulajdonszerzés esetén is érvényesül a vagyonszerzési illeték megfizetésére vonatkozó kötelezettség. Az illeték mértéke főszabály szerint a – megállapodásban vagy kereseti kérelemben rögzített – forgalmi érték 4%-a.

HATÉKONY JOGI SEGÍTSÉG ELBIRTOKLÁSSAL KAPCSOLATOS ÜGYEKBEN

Irodánk számos alkalommal képviselte sikerrel ügyfeleit elbirtoklás megállapítása iránt indított peres eljárásokban. Amennyiben ezzel kapcsolatban hatékony jogi segítségre van szükséged, foglalj időpontot az online időpontfoglaló rendszerünkön keresztül, vagy keresd fel irodánkat a megadott elérhetőségeink egyikén!

A telefonon vagy emailben feltett kérdéseket a teljes tényállás, illetve az üggyel kapcsolatos esetleges iratok ismerete nélkül nem áll módunkban megválaszolni, tanácsadásra kizárólag időpontegyeztetést követően konzultáció keretein belül kerülhet sor.

Ha a díjazással kapcsolatban érdeklődsz, ezen a linken akár az egyes ügytípusokra lebontva arról is olvashatsz, milyen szempontok szerint határozzuk meg a díjainkat:

Ajánljuk figyelmébe néhány korábbi bejegyzésünket is: