Debrecen

Antall József u. 36., fsz. 1.

+36 20 445 8480

Hétfőtől-péntekig 8-17 között

Hétköznap: 8-17 óráig

Hétvégén irodánk zárva tart

BÉRLETI SZERZŐDÉS LÉPÉSRŐL LÉPÉSRE

A bérleti szerződés megkötése szempontjából hagyományosan az augusztus és a szeptember az év csúcsidőszaka, ami az egyetemi tanévkezdéssel hozható összefüggésbe. Emellett az sem elhanyagolható, hogy az elmúlt években egyre inkább megnövekedett az életvitelszerűen bérleményben élők száma is. Ebben a bejegyzésben bemutatjuk, miért nem érdemes az internetről letöltött bérleti szerződés minta alkalmazása, továbbá a bérleti szerződés megkötése, valamint a bérleti szerződés felmondása legfontosabb tudnivalóit ismertetjük (és közben tisztázunk néhány pontatlanul elterjedt fogalmat, mint például albérlet, kaució vagy kilakoltatás) – lépésről lépésre.

ELSŐ LÉPÉS: A MEGFELELŐ INGATLAN KIVÁLASZTÁSA

Az ingatlan kiválasztásánál minimális jogi relevancia merül fel. Ügyeljünk arra, hogy akivel tárgyalunk, jogosult legyen bérbe adni az ingatlant. Kivel álljunk szóba:

  • tulajdonos (több tulajdonos esetén valamennyi tulajdonostársnak alá kell írnia a bérleti szerződést, de legalább egy meghatalmazást, hogy egy tulajdonos járhat el mindenki nevében),
  • haszonélvező (ő ugyanis jogosult kiadni az ingatlant),
  • ezek meghatalmazottjai, illetve
  • ingatlanközvetítő, aki a fenti személyek megbízásából jár el.

BÉRLET VAGY ALBÉRLET? MI IS AZ ALBÉRLET PONTOSAN?

Itt tartom fontosnak tisztázni az első pontatlanul elterjedt fogalmat: a bérlő nem albérlő és nem albérletben, hanem bérleményben lakik.

  • Aki bérbe adja az ingatlant, főszabály szerint a bérbeadó lesz, nem pedig a főbérlő.
  • A bérbe veszi az ingatlant, a bérlő lesz, nem pedig az albérlő.
  • Itt jöhet a képbe az albérlet: ha a bérlő (természetesen a bérbeadó hozzájárulásával) tovább adja bérbe az ingatlant, ő lesz a főbérlő, a bérlő bérlője pedig az albérlő. Kizárólag ebben az esetben beszélünk albérletről.

Az albérlet és a főbérlő szavak tehát nem pontosan azt jelentik, amire a köznyelv használja őket.

MÁSODIK LÉPÉS: A BÉRLETI SZERZŐDÉS FELTÉTELEINEK MEGHATÁROZÁSA

Ahhoz, hogy a bérbeadó és a bérlő egymás tenyerébe csapjanak, jónéhány feltételben meg kell állapodniuk. Ehhez (a teljesség igénye nélkül) segítségül vehetjük az alábbi ellenőrző listát:

  • A bérleti díj összege. (Ha a felek másképp nem határoznak, úgy a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.)
  • A rezsiköltség viselése: tartalmazza-e a bérleti díj a rezsit vagy sem? Azt milyen elszámolás alapján kell megfizetni? Kinek a nevére szóljon a rezsiszámla?
  • A bérleti díj megfizetésének határideje és módja: előre vagy utólag, a hónap melyik napjáig, készpénz vagy átutalás stb.
  • Biztosíték (köznapi nevén kaució) mértéke és esetleges felhasználásának, illetve a visszafizetésének a feltételei.
  • A bérleti jogviszony időtartama: határozott időre vagy határozatlanra kötik a felek? (A bérleti szerződés esetleges felmondásánál ennek később még lehet relevanciája.)
  • Milyen ingóságok, berendezési tárgyak maradnak az ingatlanban?
  • Lehetséges-e az albérlet? Használhatja-e együtt az ingatlant más személyekkel (például családtagokkal)? Bejelentheti-e a lakásba a cégét?
  • A bérlemény fenntartásával, javításával járó költségek kit terhelnek? Végezhet-e felújítást, korszerűsítést a bérlő az ingatlanban? (Erről ugyanis a felek szabadon megállapodhatnak. Főszabály szerint a lakás fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a nagyobbakat a bérbeadó viseli.)
  • Tartható-e állat a lakásban? Lehet-e benn dohányozni?
  • A késedelmes bérleti díj fizetés szankciója.
  • Felmondás és kiköltözés szabályai (erről részletesen később).

HARMADIK LÉPÉS: A BÉRLETI SZERZŐDÉS ÍRÁSBA FOGLALÁSA

A Lakástörvény kimondja, hogy a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Ezen túlmenően más érvényességi kelléket a jogszabály nem rögzít, azonban a vitás esetek elkerülése (és az esetleges sikeres kilakoltatás) érdekében hangsúlyozzuk, hogy érdemes a bérleti szerződést közokiratba (közjegyző által készített okiratba) vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba (ügyvéd által ellenjegyzett vagy két tanú aláírásával ellátott okiratba) foglalni az internetről letöltött bérleti szerződés minta helyett.

Számos esetben tapasztaljuk, hogy a lakásbérleti jogviszonyokban a felek nincsenek pontosan tisztában a jogaikkal és/vagy kötelezettségeikkel, emellett pedig szakszerűen elkészített bérleti szerződés helyett az internetről letöltött bérleti szerződés minta alapján dolgoznak, „mindegy az, csak legyen valami papír” alapon. Ez az bérleti szerződés minta viszont a legtöbb esetben nem fedi le az egyéni élethelyzeteket, és gyakran kiszolgáltatottá teszi a bérlőt, aki nem mer ellentmondani a bérbeadónak tartva attól, hogy ha nem írja alá az elé tett szerződést, „elúszik az albérlet”. Továbbá, a bérleti szerződés felmondása esetére is tartogathat számos meglepetést egy nem megfelelő bérleti szerződés minta alkalmazása.

Erre tekintettel mind a bérlőknek, mind a bérbeadóknak javasljuk, hogy mellőzzék az internetről letöltött bérleti szerződés mintákat vagy házilag szerkesztett bérleti szerződéseket. A nem megfelelő szerződés miatt később kialakuló jogviták végeredményben mindig drágábbak, mintha előzetesen ügyvédhez fordulnának, éppen ezért mindenkinek azt javasoljuk, hogy bízzák szakemberre a bérleti szerződés szerkesztését, aki az egyedi igényeknek jogilag megfelelő okiratot tud elkészíteni.

NEGYEDIK LÉPÉS: A BÉRLETI SZERZŐDÉS FELMONDÁSA

A második lépés egy pontjában említettük, hogy a bérleti szerződés időtartamának a felmondás szempontjából lehet jelentősége. A bérleti szerződés felmondásának részleteiről és a lakás kiürítés feltételeiről a felek is megállapodhatnak, ennek hiányában a jogszabályok rendelkezései lesznek az irányadóak.

A bérleti szerződés felmondása lehet „rendes”, felmondási idővel alkalmazott felmondás, illetve súlyos jogsértés esetén azonnali hatályú. Ezen túl természetesen a közös megegyezéssel történő megszüntetésre bármikor van lehetőség.

Határozott idejű bérleti szerződés felmondása

Főszabály szerint a határozott idejű bérleti szerződés felmondása rendes felmondással nem lehetséges. Ennek éppen a határozott idő a lényege: a bérbeadó a szerződés időtartamára fix bevétellel számolhat, míg a bérlő azzal kalkulál, hogy a szerződés lejártáig ő használja az ingatlant. Ettől a felek természetesen eltérhetnek. Ha a bérlő mégis idő előtt szeretné felmondani a szerződést, azt csak abban az esetben teheti meg, ha a hátralévő idő bérleti díját megfizeti a bérbeadó számára.

Súlyos szerződésszegés esetén (például rongálás, a többi lakó folyamatos zavarása, netán a lakásban bűncselekmény elkövetése stb.) a határozott idejű bérleti szerződés felmondása azonnali hatállyal is megtörténhet.

Határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása

Az azonnali hatályú felmondásra vonatkozó lehetőségek természetesen a határozatlan idejű bérleti szerződés esetén is ugyanilyen formában alkalmazhatóak.

A „rendes”, indokolás nélküli felmondással azonban bármelyik fél megszüntetheti a bérleti szerződést. Ha a rendes felmondás a hónap 15. napjáig közlésre kerül a másik féllel, akkor a bérleti jogviszonyt a következő hónap végével kell felmondottnak tekinteni. Ha ezen a határidőn túlmegy a felmondás, akkor a jogviszony a közlést követő második hónap végén szűnik meg.

Lássunk egy példát: ha a bérlő szeptember 15-én felmondja a szerződést, ebben az esetben a jogviszony október 31-én szűnik meg. Ha viszont csak szeptember 16-án (vagy később), úgy a bérleti szerződés csak november 30-án szűnik meg.

A jogszabály néhány esetkörben konkrétan is nevesíti a felmondás lehetőségét. Az egyik ilyen eset, ha a bérlő a bérleti díjat nem fizeti meg határidőben. Ebben az esetben a bérbeadónak írásban kell felszólítani a bérlőt a fizetésre. Ha a bérlő ennek a felszólítás kézhezvételétől számított nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondhatja a bérleti szerződést. A felmondás az elmulasztott fizetési határidőt követő hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő ebben az esetben sem lehet rövidebb tizenöt napnál.

Ha a felmondás oka a bérlő vagy a vele együtt élő személyek magatartása, akkor a bérbeadó köteles a magatartás tudomására jutásától számított nyolc napon belül felszólítani a bérlőt, hogy a magatartását szüntesse meg vagy annak a megismétlésétől tartózkodjon. Amennyiben ez nem történik meg, úgy további nyolc napon belül felmondható a bérleti szerződés.

Javasoljuk, hogy a felmondás minden esetben ajánlott-tértivevényes levél formájában történjen meg, így minden esetben lehetőség van igazolni a postára adás, valamint az átvétel dátumát.

ÖTÖDIK LÉPÉS: KILAKOLTATÁS

Előfordulhat, hogy a bérlő a bérleti szerződés felmondása és megszűnése esetén önként nem hagyja el az ingatlant, ekkor jöhet szóba a kilakoltatás. (A kilakoltatás kifejezését a jog nyelve valójában nem ismeri, helyesen ezt a lakás kiürítése iránti eljárásoknak hívjuk.)

A kilakoltatás lehetősége szintén függ a szerződéskötés körülményeitől, nézzünk erre néhány példát:

  • Határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása és megszűnése esetén a kilakoltatás csak lakás kiürítése iránti peres eljárás végén történhet meg. Itt azonban számolni kell azzal, hogy a bennmaradó személyt november 15. és április 30. között védi a törvényes téli kilakoltatási moratórium, vagyis ebben az időszakban a végrehajtók főszabály szerint nem végeznek kilakoltatást.
  • Határozott idejű bérleti szerződés felmondása és megszűnése esetén szóba jöhet az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránti nemperes eljárás, amely lényegesen gyorsabb, mint a peres eljárás. A bérbeadó a határozott időre kötött lakás és más – nem lakás céljára szolgáló – helyiségbérleti szerződés esetén a meghatározott idő lejártát követő hatvan napon belül kérheti a lakás kiürítését, ha a kérelem benyújtásával egyidejűleg igazolja, hogy a bérleti szerződésben meghatározott idő eltelt. Fontos azonban tudni, hogy a kiürítés iránti kérelem benyújtására nyitva álló határidő jogvesztő, vagyis a hatvan nap lejárta után erre az eljárásra nincs lehetőség, csak a „klasszikus” lakás kiürítése iránti per megindítására.
  • Teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt szerződés esetén – az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránti nemperes eljárást kivéve – közvetlen végrehajtásra nincs lehetőség, a lakás kiürítése iránti peres eljárásban a bíróság jogerős döntése lesz a végrehajtható okirat, és ezzel lehet kérni a végrehajtótól a kilakoltatás megindítását.
  • Közokiratba foglalt szerződés vagy a bérlő közjegyző előtt tett önkéntes kiköltöző nyilatkozata esetén azonban nem szükséges peres eljárást indítani, a közokirat közvetlenül végrehajthatóvá válik.

HATÉKONY JOGI SEGÍTSÉG BÉRLETI SZERZŐDÉSSEL KAPCSOLATOS ÜGYEKBEN

Irodánk kiemelt szakterülete az ingatlanjog, így készséggel állunk rendelkezésedre bérleti szerződésekkel kapcsolatos ügyekben. Amennyiben ezzel kapcsolatban hatékony jogi segítségre van szükséged, foglalj időpontot az online időpontfoglaló rendszerünkön keresztül, vagy keresd fel irodánkat a megadott elérhetőségeink egyikén!

A telefonon vagy emailben feltett kérdéseket a teljes tényállás, illetve az üggyel kapcsolatos esetleges iratok ismerete nélkül nem áll módunkban megválaszolni, tanácsadásra kizárólag időpontegyeztetést követően konzultáció keretein belül kerülhet sor.

Ha a díjazással kapcsolatban érdeklődsz, ezen a linken akár az egyes ügytípusokra lebontva arról is olvashatsz, milyen szempontok szerint határozzuk meg a díjainkat:

Ajánljuk figyelmedbe néhány korábbi bejegyzésünket is: