Debrecen

Antall József u. 36., fsz. 1.

+36 20 445 8480

Hétfőtől-péntekig 8-17 között

Hétköznap: 8-17 óráig

Hétvégén irodánk zárva tart

HOGYAN JÁRJUNK EL HELYESEN, HA ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS ESETÉN SOK TULAJDONOSTÁRSAT KELL ÉRTESÍTENÜNK AZ ELŐVÁSÁRLÁSI JOGRÓL? – A KÚRIA DÖNTÖTT

Megosztás itt: facebook
Megosztás itt: twitter
Megosztás itt: linkedin

A közös tulajdonban álló ingatlanok értékesítése esetén – amennyiben nem a teljes ingatlan tulajdonjoga, hanem csak egy meghatározott hányad kerül eladásra – az eladónak a vevő, mint harmadik személy vételi ajánlatát közölnie kell a tulajdonostársakkal, akik kétféleképpen dönthetnek:

  • Amennyiben a tulajdonostárs él az elővásárlási jogával, úgy az eredeti vevő helyébe lép, és az eredeti vevővel kialkudott vételáron és fizetési feltételekkel jön létre a szerződés közte és az eladó között. (Ha több tulajdonostárs is élni kíván e jogával, közülük az eladó választ.) Az elővásárlási jogosultnak tehát elsőbbsége van az adott dolog megvételére.
  • Amennyiben úgy nyilatkozik, hogy nem él ezzel a joggal, vagy az eladó által biztosított határidőn belül nem ad választ, az eredeti vevő elérte a célját és megkötheti a szerződést.

Néhány tulajdonostárs esetén az értesítés, illetve a nyilatkozatok beszerzése könnyen megoldható, mi a helyzet azonban akkor, ha az adott dolognak (például egy több száz beállós, de egy önálló helyrajzi számmal rendelkező, osztatlan közös tulajdonban álló teremgarázs, vagy egy telkek, családi házak előtt elhúzódó magánút ingatlannak) több tíz, vagy akár száz fölötti tulajdonosa van szerte az országban, esetleg külföldön? Az értesítés elvégzése az ügyfél megbízása alapján gyakran az ügyvédek feladata, az iroda praxisában egy korábbi ügyletben például (más felhívásokkal együtt) 56 darab, különböző tulajdonosok részére előkészített ajánlott-tértivevényes levél kiküldése gyakorlatilag több időt vett igénybe, mint maga a szerződéskötés (és ez a szám nem számít kirívóan magasnak), a szemléltető fotóhoz kattintson IDE.

NINCS ERRE EGY KISKAPU?

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendeletének (Inytv.vhr.) 75. § (3) bekezdése kimondja, hogy

„Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.”

A jogszabályhely értelmében tehát létezik egy „kiskapu” arra az esetre, ha rengeteg, különböző helyen élő tulajdonostárs értesítése, vagy nyilatkozatának beszerzése rendkívül nehéz, illetve költséges, vagy akár lehetetlen lenne. A fenti szabály gyakorlati alkalmazása azonban nem mindig volt egyértelmű, mondhatni „próba-szerencse” alapon lehetett kibújni az értesítési kötelezettség alól, a Kúria viszont a BH.2021.5.147 számú határozatával viszont egyértelműsítette a „kiskapu” gyakorlati alkalmazását.

AZ ÜGY TÉNYÁLLÁSA

A per alapját képező adásvételi szerződés szerint eladtak egy budapesti ingatlant, illetve egy 67 beállásos teremgarázs meghatározott tulajdoni hányadát. Az adásvételi szerződés a fenti szabály alapján tartalmazta a felek azon közös nyilatkozatát, hogy a teremgarázs ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosainak elővásárlásról lemondó nyilatkozatainak beszerzése, a vételi ajánlat teljes terjedelmében közlése számottevő, több hónapos késedelemmel járna, valamint a tulajdonostársak egy része külföldi lakóhellyel rendelkezik, többségük hatályos lakóhelyének címét feltehetően még nem vezethették át, így a postai kézbesítés is eredménytelen lenne.

Az ingatlan-nyilvántartást vezető elsőfokú hatóság hiánypótlásával felhívta a kérelmezőt, hogy 15 napon belül csatolja a teremgarázs társtulajdonosainak elővásárlásijog-gyakorlásáról lemondó nyilatkozatait, amennyiben ezek nem állnak rendelkezésre, nyilatkozattétel hiányában a nyilatkozattételre történő felszólítást és annak átvételét igazoló iratot, vagy amennyiben a nyilatkozatbeszerzés rendkívüli nehézséggel, illetve számottevő késedelemmel járna, a vételi ajánlat megismertetésének (társasházi kifüggesztés, honlapon megjelenés stb.) valószínűsítésére vonatkozó nyilatkozatot.

Miután a felhívásnak a kérelmező nem tett eleget, a hatóság a tulajdonjog bejegyzési kérelmet elutasította, és a teremgarázs tulajdoni lapjára a vevő, mint kérelmező tulajdonjogát nem jegyezte be. A kérelmező pert indított, amely a Kúriáig jutott, a legfelsőbb bírói fórum azonban a kérelmezők felülvizsgálati kérelmét alaptalannak ítélte.

A KÚRIA DÖNTÉSE

Indoklásában a Kúria első körben a Ptk. 5:81. § (1) bekezdését vizsgálta, amely szerint a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg.

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:222. § (1) bekezdése szerint, ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el akar fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.

Az Inytv.vhr. 75. § (1) bekezdése szerint, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. A (2) bekezdés szerint, ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni. A (3) bekezdés szerint, ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.

Az Inytv.vhr. 75. § (1) bekezdése szerinti elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok a perbeli esetben nem álltak rendelkezésre. A Kúria rámutatott arra, hogy az Inytv.vhr. 75. § (3) bekezdés értelmezése során nem lehet eltekinteni az (1) bekezdésben és a (2) bekezdésben foglaltaktól, tévesen állította tehát a felperes, hogy a (3) bekezdés önállóan alkalmazandó. Fő szabály szerint, ha a kérelmező az (1) bekezdés szerinti lemondó nyilatkozatot nem tud csatolni, akkor a (2) bekezdés szerinti tértivevényt, átvételi elismervényt kell csatolnia. Ehhez képest vehető igénybe a könnyítő szabály, a (3) bekezdés. A (3) bekezdés tehát nem önállóan alkalmazható szabály, az akkor alkalmazható, ha az (1) és (2) bekezdésben foglaltaknak a kérelmező nem tudott eleget tenni.

A vételi ajánlat közlésének célja az, hogy az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot megismerje még az adásvételi szerződés megkötése előtt, és ha úgy dönt, hogy meg akarja vásárolni az adott ingatlant, azt a vételi ajánlatot tevő eredeti vevő előtt megtehesse. A Kúria a PK 9. számú állásfoglalásában egyértelműen kitért a nagyszámú tulajdonostárs esetére kimondva, hogy azokkal, akikkel szemben a közlés nehézségbe nem ütközik, az ajánlatot közölni kell.

Azt, hogy milyen módon teljesíthető a vételi ajánlatnak az elővásárlásra jogosulttal/jogosultakkal közlése, az eset körülményei alapján kell megítélni. A Kúria szerint a perbeli – 50 belföldi tértivevényes levél postai feladásának költsége – nem volt ilyen az érintett ingatlan vételárához és annak megvételével járó egyébként is felmerülő tranzakciós költségekhez képest.

Amennyiben a tulajdonosoknak a tulajdoni lap alapján ismert lakcímére sikertelen a közlés (ismeretlen, elköltözött stb.), akkor ennek igazolása kellően valószínűsíti a (3) bekezdés alkalmazásához szükséges rendkívüli nehézséget. Ha a tulajdonosnak külföldi lakcíme van és nem várható, hogy a tértivevényes küldemény az adásvételi szerződés benyújtására nyitva álló 30 napon belül visszaérkezik, akkor az a számottevő késedelem fennállását alapozhatja meg, ilyen esetben a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata.

MI TEHÁT A HELYES ELJÁRÁS?

Összességében tehát önmagában a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs ténye nem mentesíti a tulajdonost a vételi ajánlat elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal való közlésének kötelezettsége alól. A közlés során úgy kell eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Nagyszámú tulajdonostárs esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak az minősül, ha az ismert belföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársaknak tértivevényes levélben vagy más igazolható módon történik a közlés, feltéve, hogy az az egyébként is felmerülő tranzakciós költségeket jelentősen meghaladva, annak költsége nem számottevően aránytalan az érintett ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség). Más esetekben pedig az várható el, hogy az eladó valamilyen, a körülményekhez képest lehetséges – amennyiben van ilyen – rendkívüli nehézséget nem jelentő, számottevő késedelmet nem okozó lépést tesz annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosultnak legyen potenciális esélye az ajánlatot megismerni.

A Kúria végső álláspontja szerint a közlési kötelezettség alól nem lehet mentesülni a tulajdonostársak nagy számának tényére való hivatkozással olyan esetben, amikor a tulajdonos az adásvétel tárgyát képező ingatlanban, vagy egyébként belföldön lakik, és a közlés semmiféle érdemi nehézségbe nem ütközik.

Érdemes ezért megfontolni a legbiztosabbnak tűnő megoldások alkalmazását még akkor is, ha az jelent némi többletköltséget. Amennyiben adásvételi szerződés elkészítésében hatékony jogi segítségre van szüksége, foglaljon időpontot IDE kattintva, vagy keresse fel irodánkat a ‘KAPCSOLAT’ gomb alatti elérhetőségek egyikén!