Az ingatlanügyletek sorában igen gyakori ügytípus az örökölt ingatlan eladása. Magyarországon a Magyar Nemzeti Bank 2023-as, A háztartások pénzügyi adatai című tanulmánya szerint a magyar lakosság bruttó vagyonának 60%-a nem pénzügyi eszközöket jelent, ezen belül a legnagyobb értéket, 86%-ot a lakóingatlanok tesznek ki. Az Eurostat 2025-ös kutatása szerint a magyar lakosság 91-92%-a saját tulajdonú ingatlanban él, ami az egyik legmagasabb arány az Európai Unióban.
Ebből a két számból levezethető tehát, hogy a hagyatéki eljárások igen jelentős része érint ingatlanokat. Ennek lezárultával gyakran megindul az örökösök részéről az ingatlan értékesítése, azonban felmerülhet az örökölt ingatlan eladása utáni adózás is. Ebben a bejegyzésben ennek a folyamatnak a lépéseit ismertetjük.
ELSŐ LÉPÉS: HAGYATÉKI ELJÁRÁS
A Ptk. az öröklést az alábbiak szerint definiálja: „Az ember halálával a hagyatéka mint egész száll az örökösre.” A jogelméletben az öröklés tehát a halál pillanatával bekövetkezik, azonban a külvilág számára, a gazdasági forgalomban a hagyatéki vagyon megszerzése csak a hagyaték jogerős átadásával történhet meg.
Örökölni végintézkedés vagy törvény szerint lehet, azonban ennek a cikknek a szempontjából a kettő közötti különbség ismertetése nem szükséges: mindkét öröklési mód végén megállapításra kerülnek az örökösök.
Hogyan készül el a vagyonleltár?
A vagyonleltárt az illetékes települési önkormányzat jegyzője készíti el, ha a hagyatékban belföldi ingatlan, gazdasági társaságban vagy szövetkezetben fennálló részesedés, lajstromozott vagyontárgy, öröklési illetékmentes értéket meghaladó értékű ingó vagyon van, vagy a bejelentett hagyatéki tartozások várhatóan meghaladják a hagyatékba tartozó vagyon értékét. Ennek nagy jelentősége lesz az örökölt ingatlan eladása utáni adózás kérdésénél is.
A leltárt a jegyzőnek 30 napon belül el kell készíteni és 5 napon belül meg kell küldeni az illetékes közjegyzőnek.
Van-e teendője az örökösöknek a vagyonleltárral?
A vagyonleltár felülvizsgálata az örökösök feladata, ugyanis a vagyon felkutatása nem a hatóság dolga, hanem az örökösök felelőssége: Gondoljunk bele: honnan tudná a hatóság, hogy az elhunytnak milyen nagy értékű készpénzállománya vagy ingóságai voltak otthon? Az örökösök tudják átnézni az elhunyt iratait, amiből kiderülhet, hol tartotta a pénzét, és ők rendelkezhetnek a legtöbb információval arra vonatkozóan, hogy hol és milyen vagyontárgyai voltak az örökhagyónak.
Ki állapítja meg az ingatlan forgalmi értékét?
Az ingatlanról a jegyző adó- és értékbizonyítványt készít és ezzel az értékkel tünteti fel az ingatlant a vagyonleltárban. A Hetv. szerint az adó- és értékbizonyítvánnyal szemben önálló fellebbezési jog nem áll rendelkezésre, azonban a hagyatéki eljárásban szakértő kirendelésével kérhető a forgalmi érték felülvizsgálata, ez azonban jelentős többletköltséggel jár.
MEGTÖRTÉNHET AZ ÖRÖKÖLT INGATLAN ELADÁSA A HAGYATÉKI ELJÁRÁS BEFEJEZÉSE ELŐTT?
Az örökölt ingatlan eladása főszabály szerint a hagyatéki eljárás jogerős befejezésééig nem tud megtörténni, ugyanis egy ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas szerződés elkészítésének feltétele, hogy az örökösök legyenek feltüntetve tulajdonosként az ingatlan tulajdoni lapján. Ha a hagyatéki eljárás lezárult, a jogerős hagyatékátadó végzés alapján keresi meg a közjegyző a Földhivatalt az örökösök tulajdonjogának bejegyzése iránt.
Ha az ingatlanra azonban vár egy vevő, aki mindenképpen szeretné megvásárolni azt, és az örökösök között nincs vita sem az öröklésben, sem pedig abban, hogy el szeretnék adni az ingatlant, két lehetőség áll rendelkezésre:
Megkezdődhet az örökölt ingatlan eladása előszerződéssel
Ahogyan említettük, bár a jogelmélet szerint az örökösök a halál pillanatában megszerzik a hagyatékot, a valóságban ez közel sem ennyire gyors, a hagyatéki eljárás ugyanis hosszú hónapokig, sőt akár egy éven túl is eltarthat. Ilyenkor az örökösök még csak úgynevezett várományosok, ami azt jelenti, hogy a tulajdonjoguk megszerzése még folyamatban van – ingatlan tulajdonjogát ugyanis csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel lehet megszerezni és értelemszerűen innentől lehet végleges szerződést is kötni tulajdonosként.
Várományosként azonban nincs akadálya annak, hogy az örökösök, mint leendő eladók a leendő vevőkkel előszerződést kössenek az ingatlan tulajdonjogának jövőbeni átruházására vonatkozóan. Az előszerződés alapján az örökösök arra vállalnak kötelezettséget, hogy az ingatlan tulajdonjogát megszerzik (vagyis bejegyzik őket az ingatlan-nyilvántartásba), ezt követően pedig eladják az ingatlant a vevőknek. Az előszerződés alapján pénzmozgás is történhet és megkezdődhet az örökölt ingatlan eladása. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy nem javasolt ilyenkor nem a teljes vételárat mozgatni, legfeljebb csak foglalót, továbbá csak akkor javasolt ilyen kötelezettségvállalást tartalmazó szerződést kötni, ha teljesen biztosak vagyunk az öröklés végkimenetelében.
A hagyaték részleges átadása
A hagyaték részleges átadása azt jelenti, hogy a közjegyző a teljes eljárás befejezése előtt a hagyatéki vagyon egy részét – jelen példában értelemszerűen az ingatlant – átadja az örökösöknek és már azt megelőzően megtörténik a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásbeli bejegyzése, mielőtt a teljes hagyatéki eljárás jogerősen lezárulna. A részleges átadás útján bejegyzésre kerül tehát a tulajdonjog és megköthető a végleges adásvételi szerződés az örökölt ingatlan eladása kapcsán.
AZ ÖRÖKÖLT INGATLAN ELADÁSA UTÁNI ADÓZÁS
Az örökölt ingatlan eladása utáni adózás kérdésénél fontos visszatérnünk az adó- és értékbizonyítványra. Az adó- és értékbizonyítványban foglalt értéket érdemes minél inkább a piaci értékhez közelíteni, hiszen öt éven belüli örökölt ingatlan eladás után, ha a kapott vételár magasabb, mint az adó- és értékbizonyítványban rögzített érték, a különbözet után 15%-os személyi jövedelemadó megfizetésére kötelesek az örökösök. Ebben az esetben az évek előrehaladtával az alábbiak szerint alakul az örökölt ingatlan eladása utáni adózás:
- a vásárlás évében, valamint az azt követő évben a különbözet 100%-a,
- a vásárlást követő 2. évben a különbözet 90%-a,
- a vásárlást követő 3. évben a különbözet 60%-a,
- a vásárlást követő 4. évben a különbözet 30%-a után kell a 15%-os SZJA-t megfizetni,
- a vásárlást követő 5. évben pedig már nincs SZJA akkor sem, ha drágábban kelt el az ingatlan, mint amennyiért korábban megvásárlásra került.
Az adásvételi szerződés menetéről itt olvashatsz bővebben:
AZ ÖRÖKÖLT INGATLAN ELADÁSA ESETÉRE KELL A HASZONÉLVEZŐ HOZZÁJÁRULÁSA?
A Ptk. szerint a túlélő házastárs az utolsó közös házastársi lakás után tulajdonjogot nem, viszont holtig tartó haszonélvezeti jogot szerez. Ahhoz, hogy az ingatlan tehermentesen eladható legyen, szükséges a haszonélvezeti jogról való lemondás vagy a haszonélvezeti jog értékének megváltása.
A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása esetén bár nem szükséges a haszonélvező hozzájárulása, a haszonélvezeti jog a tulajdonosváltozás nélkül is fennmaradt, mivel a haszonélvező jogosult az ingatlan birtoklására és használatára, így piaci szempontból kimondhatjuk, hogy nem túl vonzó lehetőség vevőként egy olyan ingatlant megvásárolni, amit nem vehet birtokba – persze ettől eltérően lehetnek egyedi élethelyzetek, amikor ez nem probléma.
A haszonélvezeti jog és tulajdonjog viszonyáról ebben a cikkben olvashatsz bővebben:
GYAKRAN ISMÉTELT KÉRDÉSEK
Főszabály szerint nem, mivel a végleges adásvételhez szükséges a tulajdonjog bejegyzése. Azonban előszerződésselvagy részleges hagyatékátadással felgyorsítható a folyamat.
Az illetékes jegyző készít egy adó- és értékbizonyítványt. Ez az összeg lesz a későbbi adózás alapja (szerzési érték), ezért fontos, hogy reális, piaci árat tükrözzön.
Ha drágábban adod el, mint a hagyatéki leltárban szereplő érték, a különbözet után 15% SZJA fizetendő. Az adóalap az évek múlásával sávosan csökken.
Az öröklés megnyíltától (az örökhagyó halálától) számított 5. évben az értékesítés már teljes mértékben adómentes, függetlenül az eladási ártól.
Jogi értelemben nem, de a haszonélvezet a tulajdonosváltástól függetlenül fennmarad. Tehermentes eladáshoz a haszonélvező lemondása vagy a jog megváltása szükséges.
Egy jogi lehetőség, ahol a közjegyző a teljes eljárás vége előtt átadja az ingatlant az örökösöknek, így az hamarabb értékesíthetővé válik az ingatlan-nyilvántartásban.
Az 1. évben 100%, a 2. évben 90%, a 3. évben 60%, a 4. évben 30%, az 5. évben pedig 0% a jövedelem azon része, ami után a 15% SZJA-t meg kell fizetni.
A cikket ügyvéd készítette mesterséges intelligencia alkalmazása nélkül. Publikálva: 2026. 02. 11.
HATÉKONY JOGI SEGÍTSÉG ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS MEGKÖTÉSÉVEL KAPCSOLATOS ÜGYEKBEN
Irodánk kiemelt szakterülete az ingatlanforgalom, ezért ha ingatlanügyekkel kapcsolatban hatékony jogi segítségre van szükséged, foglalj időpontot az online időpontfoglaló rendszerünkön keresztül, vagy keresd fel irodánkat a megadott elérhetőségeink egyikén!
A telefonon vagy emailben feltett konkrét jogi kérdéseket a teljes tényállás, illetve az üggyel összefüggő esetleges iratok ismerete nélkül nem áll módunkban megválaszolni. Tanácsadásra kizárólag időpontegyeztetést követően konzultáció keretein belül kerülhet sor, a folyamattal kapcsolatos kérdésekre azonban szívesen válaszolunk.
Ha a díjazással kapcsolatban érdeklődsz, ezen a linken akár az egyes ügytípusokra lebontva arról is olvashatsz, milyen szempontok szerint határozzuk meg a díjainkat, illetve a költségkalkulátor segítségével megbecsülheted a szerződéskötéssel kapcsolatos várható költségeket:
INGATLAN ÜGYVÉDI MUNKADÍJ ÉS KÖLTSÉGKALKULÁTOR (2026)
A munkadíj mértéke: 100 millió Ft vételárig 0,5% + ÁFA (de min. 150.000 Ft + ÁFA), 100-200 millió Ft között 0,4% + ÁFA, 200-300 millió Ft között 0,3% + ÁFA, 300 millió Ft felett fix 1.000.000 Ft + ÁFA. A kalkuláció kizárólag tájékoztató jellegű, nem minősül ajánlattételnek.
Az összesített költség tartalmazza a bruttó munkadíjat és az ÁFA-mentes hatósági díjakat. Az ügyvédi díjak mellett a várható költségekre is kiterjedő, részletes árajánlatot a tényállás részletes megismerését követően adunk.