Debrecen
Antall József u. 36., fsz. 1.
+36 20 445 8480
Hétköznap 8-17 között
Hétköznap: 8-17 óráig
Hétvégén irodánk zárva tart
Antall József u. 36., fsz. 1.
Hétköznap 8-17 között
Hétvégén irodánk zárva tart
Magyarországon ingatlan tulajdonjoga csak akkor jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba, ha az adásvételi szerződést ügyvéd szerkesztette és ellenjegyezte (vagy közjegyző foglalta közokiratba). A Dr. Andirkó Ügyvédi Irodát dr. Andirkó Balázs István LL.M. ingatlanforgalmi szakjogász vezeti. Ingatlan adásvételi szerződések teljeskörű lebonyolítását vállaljuk Debrecenben és Hajdúböszörményben személyes ügyfélfogadással, az ország egész területén pedig online, videóhívásban is.
Igen, a jogi képviselet kötelező. Ingatlan tulajdonjogának átruházásához a szerződést írásba kell foglalni, és a földhivatal csak akkor jegyzi be a vevő tulajdonjogát, ha az okiratot ügyvéd ellenjegyezte vagy közjegyző készítette. A tulajdonjog megszerzése az az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel történik meg, ezért ügyvéd nélkül megkötött adásvételi szerződéssel a vevő nem lesz tulajdonos – akkor sem, ha a teljes vételárat kifizette.
Az ügyvéd szerepe azonban sokkal több egy aláírásnál. Az ellenjegyző ügyvéd:
Fontos tudni, hogy az ellenjegyző ügyvéd mindkét fél érdekét köteles szem előtt tartani, ezért a szerződés nem lehet egyoldalú sem az eladó, sem a vevő javára. Nincs azonban akadálya annak, hogy nem okiratszerkesztő ügyvédként külön megbízás során véleményezés céljából akár eladói, akár vevői érdekeket képviselve tekintsünk át egy szerződést.
Az adásvétel teljes költsége nem egyetlen tétel: az ügyvédi munkadíj mellett hatósági díjakkal és a vagyonszerzési illetékkel is számolni kell. Banki hitel esetén a jelzálogjog bejegyzése (20 000 Ft), részletfizetésnél pedig a vevői jog és a tulajdonjog bejegyzése (bejegyzésenként 10 600 Ft) fizetendő – az illeték viszont számos esetben csökkenthető vagy akár teljesen el is kerülhető.
| Vételár | Ügyvédi munkadíj |
|---|---|
| 0 – 100 millió Ft | a vételár 0,5%-a + ÁFA (min. 150 000 Ft + ÁFA) |
| 100 – 200 millió Ft | a vételár 0,4%-a + ÁFA |
| 200 – 300 millió Ft | a vételár 0,3%-a + ÁFA |
| 300 millió Ft felett | fix 1 000 000 Ft + ÁFA |
A munkadíj magában foglalja a tanácsadást, a tulajdoni lap ellenőrzését, a szerződés megszerkesztését és ellenjegyzését, a földhivatali beadványokat és a NAV-adatlapot, valamint a képviseletet a földhivatali és az illetékkiszabási eljárásban, de nem tartalmazza a hatósági díjakat és a vagyonszerzési illetéket sem. Pontos árajánlatot csak az ügy összes részletének ismerete alapján tudunk adni, azonban készítettünk egy kalkulátort, amellyel egy perc alatt kiszámolható az adásvétel várható munkadíja és a költségösszesítés.
| Tétel | Díj |
|---|---|
| E-hiteles tulajdoni lap | 4 800 Ft / db |
| Vevői jog és ulajdonjog bejegyzése | bejegyzésenként 10 600 Ft / ingatlan |
Jelzálogjog bejegyzése | 20 000 Ft / ingatlan |
A visszterhes vagyonátruházási illeték fő szabály szerint a forgalmi érték 4%-a 1 milliárd forintig, az e feletti részre 2%, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Az illetéket a NAV veti ki, jellemzően a szerződésben szereplő vételár alapján. Fontos hangsúlyozni, hogy a B400e egy bevallás, az abban foglalt forgalmi értéktől helyszíni szemlét követően a hatóság eltérő forgalmi értéket is megállapíthat. A leggyakrabban alkalmazott kedvezményekkel és mentességekkel elkészített illetékkalkulátorunk segítségével a várható összeg könnyen kiszámítható.
Az illeték a vásárlás legnagyobb egyszeri költsége, ezért érdemes már a szerződéskötés előtt megvizsgálni a csökkentés lehetőségeit. A leggyakoribb kedvezmények és mentességek:
Ha az ingatlan nem vásárlással, hanem ajándékozással kerül új tulajdonoshoz, az illetékszabályok eltérőek – ezekről az ingatlan ajándékozási szerződés oldalunkon írunk részletesen.
Az illetékoptimalizációt minden szerződéskötésnél külön díjazás nélkül elvégezzük. Ez irodánkban nem külön szolgáltatás, hanem a szerződéskészítési folyamat természetes része.
Az első pénzmozgás előtt le kell kérni az ingatlan e-hiteles tulajdoni lapját, társasházi lakás esetén pedig érdemes az alapító okiratot is átnézni. Ekkor derül ki, hogy terheli-e az ingatlant jelzálogjog, végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom, haszonélvezeti vagy szolgalmi jog, illetve fennáll-e a harmadik személy részére elővásárlási jog. Ezzel párhuzamosan érdemes az ingatlan műszaki állapotát szakemberrel is átvizsgáltatni.
Ha az ingatlan tulajdoni lapján terhek szerepelnek, az nem akadálya a szerződéskötésnek, viszont a megfelelő teherrendezési folyamatot be kell építeni a szerződésbe: jelzálogjoggal terhelt ingatlan esetén például vagy a vevő kifizeti a kapott vételárrészből a bankot, vagy a vételár egy része a hitelt nyújtó banknak kerül kifizetésre a vevő helyett, a bank pedig ezt követően kiadja a törlési engedélyt és tehermentesen megszerezhető az ingatlan tulajdonjoga.
A feleknek legalább az alábbiakban meg kell állapodniuk:
Már ebben a szakaszban érdemes ügyvédet bevonni. Az ingatlanközvetítők által használt vételi ajánlat vagy szándéknyilatkozat nem adásvételi szerződés, azonban praxisunkban számtalan esetben tapasztaljuk, hogy ezek az iratok tartalmuk alapján előszerződésnek minősíthetőek, ami komoly kötelezettséget jelent mind az eladóra, mind pedig a vevőre. A Lakástörvény, valamint a hitelintézetekről és pénzügyi vállalkozásokról szóló törvény (Hpt.) előírásai nem jogosítják fel az ingatlanközvetítőt okiratszerkesztésre, illetve a vevőtől való pénzátvételre vagy letétkezelésre. Az ingatlanközvetítő kizárólag a megbízási díját jogosult átvenni a megbízójától, az ajánlati biztosíték fogalmát a Ptk. nem ismeri. A foglaló egy szerződést biztosítő mellékkötelezettség, ami azt jelenti, hogy a foglaló átadása csak egy érvényes adásvételi elő- vagy végleges szerződés alapján történhet meg. Bármilyen okirat aláírása vagy az első pénzmozgás előtt kiemelten fontos ügyvéd segítségét kérni.
A szerződéstervezetet minden fél részére, banki hitel esetén pedig a banki hitelügyintéző részére is megküldjük véleményezésre. Irodánk célja, hogy a felek már mindenki által átolvasott, megismert és elfogadott szerződés írjanak alá, helyben a lehető legkevesebb módosítást kelljen elvégezni, így az aláírás rövid idő alatt és gördülékenyen történjen meg. A megbízási szerződésben tájékoztatjuk valamennyi felet az illetékről és az adózásról.
Az aláírás jellemzően az ügyvédi irodában történik, de közös megegyezéssel más helyszín is választható. Online, videóhívásban is köthető ingatlan adásvételi szerződés, ha a felek nem tudnak személyesen megjelenni – az ügyvédi ellenjegyzés ilyenkor is kötelező, ebben az esetben postázni kell a szerződést valamennyi aláíró között, végül pedig irodánkhoz.
A szerződést az ügyvéd nyújtja be a földhivatalhoz, és intézi a NAV felé az illetékkiszabáshoz szükséges B400e adatlapot. A birtokbaadáskor a felek jegyzőkönyvben rögzítik a mérőórák állását és az ingatlan állapotát.
Fontos gyakorlati körülmény 2026-ban: az elektronikus ingatlan-nyilvántartásra való átállás óta a földhivatali átfutási idők országosan nagyon eltérőek – vidéken sokszor néhány hét, a fővárosban és Pest vármegyében viszont hónapokat is igénybe vehet a bejegyzés. Irodánkban a földhivatali benyújtást elektronikusan végezzük el, ezzel is törekszünk ügyfeleink számára az átfutási idő lerövidítésére. Bankhitel esetén az elektronikus visszaigazoló fájlokat megküldjük az ügyfél vagy a hitelügyintéző részére – ezt a megoldást valamennyi bank ismeri és kiváltja a korábbi, érkeztetőbélyegzővel ellátott papíralapú példány beadását. A tulajdonjog bejegyzését követően néhány héttel a NAV megküldi a vevő részére az illetékfizetési felhívást.
Ez a leggyakoribb kérdés a szerződéskötés előtt – a két fogalom között azonban komoly jogi eltérés van.
| Foglaló | Előleg | |
|---|---|---|
| Mi ez? | Szerződést biztosító mellékkötelezettség | Egyszerű vételárrészlet |
| Ha a vevő hibájából hiúsul meg | a vevő elveszíti | visszajár |
| Ha az eladó hibájából hiúsul meg | az eladó kétszeresen fizeti vissza | visszajár |
| Ha egyik fél sem felelős | visszajár | visszajár |
| Teljesítés esetén | beszámít a vételárba | beszámít a vételárba |
A foglaló a vételárnak egy meghatározott része, amely nem feltétlenül azonos egy vételárrész összegével. A foglaló mértéke a felek megállapodásán múlik; a piaci gyakorlatban jellemzően a vételár 5–10%-a. A bíróság a túlzott mértékű foglalót kérelemre mérsékelheti – a bírói gyakorlat a 10% alatti foglalót általában nem tekinti túlzottnak. A foglaló a Ptk. alapján főszabály szerint pénzösszeg.
Két dolgot érdemes külön kiemelni:
Részletesen: Foglaló vagy előleg? Mi a különbség?
Ha a vevő banki hitelből vásárol, a szerződésnek meg kell felelnie a bank előírásainak is. Az Otthon Start Programban (fix 3%-os, legfeljebb 50 millió forintos, legfeljebb 25 éves futamidejű kamattámogatott hitel) az adásvételi szerződésre több külön szabály is vonatkozik:
Az Otthon Start önmagában nem jár illetékmentességgel, azonban CSOK-kal vagy CSOK Plusszal kombinálva viszont a vásárlás illetékmentes.
Az Otthon Start feltételeit, kizáró okait és a támogatás visszafizetésének eseteit részletesen tárgyalja Otthon Start Program: minden tudnivaló a 3%-os támogatott lakáshitelről című, folyamatosan frissülő bejegyzésünk.
Ha a vevő nem a szerződéskötéskor fizeti meg a teljes vételárat (például önerőből fizet több részletben vagy banki hitelt, Otthon Start hitelt, CSOK-ot vagy CSOK Pluszt vesz igénybe), a felek biztosítékra szorulnak. A 2025. január 15-én hatályba lépett új ingatlan-nyilvántartási törvény megszüntette a korábbi megoldásokat (a széljegyen tartott, függőben tartott eljárást és a tulajdonjog-fenntartás tényének feljegyzését), és helyettük bevezette a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot.
Hogyan működik ez a gyakorlatban?
Ez a konstrukció mindkét felet védi: az eladó a tulajdonjogát tartja fenn a teljes fizetésig, a vevő pedig biztos lehet abban, hogy az ingatlant időközben nem adják el vagy terhelik meg.
Örökölt ingatlan fő szabály szerint csak a hagyatéki eljárás jogerős lezárása és a hagyatékadó végzés alapján megtörtént tulajdonjog bejegyzés után adható el, ugyanis a végleges szerződéshez az örökösöknek szerepelniük kell a tulajdoni lapon. Ha a felek mindenképpen szeretnének biztosítékot, akkor a leggyorsabban ezt előszerződés megkötésével érhetik el, vagy az örökösök, mint várományosok az ingatlanra vonatkozó részleges hagyatékátadást kérik a közjegyzőtől, így hamarabb bejegyzésre kerülhet a tulajdonjoguk, mint ahogy lezárulna a hagyatéki eljárás.
Adózási szempontból kulcskérdés a jegyző által kiállított adó- és értékbizonyítványban szereplő érték: ha az ingatlan 5 éven belül a bizonyítványban szereplő értéknél drágábban kel el, a különbözet után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni, sávosan csökkenő adóalappal. Ezért érdemes már a hagyatéki eljárásban figyelni arra, hogy az érték a piaci értékhez közelítsen. Bővebben erről az örökölt ingatlan eladása utáni adózás című cikkünkben írtunk.
Tulajdoni hányad értékesítésekor az eladónak közölnie kell a vételi ajánlatot a tulajdonostársakkal. Nagyszámú tulajdonostárs esetén a Kúria döntése ad iránymutatást a szabályszerű közlésre. Osztatlan közös tulajdonnál gyakran szükséges használati megosztási megállapodás is – ezt bankhitel és Otthon Start hitel esetén is kötelező.
A haszonélvezeti jog a tulajdonosváltozással nem szűnik meg. Ha a vevő tehermentes ingatlant szeretne, a haszonélvezőnek le kell mondania a jogáról, vagy meg kell váltani annak értékét. A haszonélvezet értékét az illetéktörvény számítási módja alapján határozzuk meg.
Az előszerződés akkor hasznos, ha a felek már megállapodtak, de a végleges szerződés megkötésének még akadálya van (hagyatéki eljárás, teherrendezés, hitelbírálat, telekalakítás). Az előszerződés alapján is fizethető foglaló, és az előszerződéstől való jogellenes elzárkózás esetén a bíróság is létrehozhatja a szerződést.
Idő- és költséghatékony folyamat: Tapasztalt ingatlanjogászként alapos munkát végzünk és figyelünk arra is, hogy Ügyfeleinket lehetőleg ne terheljék extra kiadások. Emellett pedig természetesen annyi időt szánunk az ügyletre, amennyi szükséges, azonban arra törekszünk, hogy a lehető legrövidebb idő alatt sikerüljön lefolytatni az eljárást.
Biztonság: Ingatlanjogászként több száz ingatlanügyben működtünk közre, így tapasztalatból ismerjük a szerződéskötés során leggyakrabban felmerülő problémákat. Azon dolgozunk, hogy a szerződés minden része a felek érdekeinek megfelelően és a megfelelő biztosítékok alkalmazása mellett kerüljön megkötésre.
Teljeskörű ügyintézés: Igyekszünk minden terhet levenni Ügyfeleink válláról, így a hatósági és banki eljárások során is számíthat irodánkra. A földhivatali benyújtást elektronikusan végezzük el, ezzel is törekszünk ügyfeleink számára az átfutási idő lerövidítésére. Bankhitel esetén az elektronikus visszaigazoló fájlokat megküldjük az ügyfél vagy a hitelügyintéző részére – ezt a megoldást valamennyi bank ismeri és kiváltja a korábbi, érkeztetőbélyegzővel ellátott papíralapú példány beadását.
Tájékoztatás: az eljárás során folyamatos és átfogó tájékoztatást nyújtunk, hogy végig tisztában legyél az ügyed alakulásával.
Egyedi szerződés: Minden eset eltér egymástól, ami egyedi szerződések elkészítését igényli. Mi nem sablon szerződésekkel és csak a kötelező tartalmi elemekkel dolgozunk, hanem minden Ügyfelünk számára az ügyéhez igazodó egyedi okiratot készítünk.
Irodánkban a munkadíj 100 millió forint vételárig a vételár 0,5%-a + ÁFA, de legalább 150 000 Ft + ÁFA. 100 és 200 millió forint között 0,4% + ÁFA, 200 és 300 millió között 0,3% + ÁFA, 300 millió forint felett fix 1 000 000 Ft + ÁFA. Egy 40 millió forintos lakásnál ez 200 000 Ft + ÁFA, egy 60 millió forintosnál 300 000 Ft + ÁFA munkadíjat jelent. A díj tartalmazza a tanácsadást, a tulajdoni lap ellenőrzését, a szerződés elkészítését és ellenjegyzését, a földhivatali és NAV-beadványokat, valamint a képviseletet az eljárásokban, de nem tartalmazza a tulajdoni lap (4 800 Ft / db), a hatósági díjak (10 600 Ft / jogbejegyzés / ingatlan) költségét és a vagyonszerzési illetéket.
Igen. A vevő tulajdonjogát a földhivatal csak ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy közjegyzői okirat alapján jegyzi be. A tulajdonjog megszerzése az az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel történik meg, ezért ügyvéd nélkül megkötött adásvételi szerződéssel a vevő nem lesz tulajdonos – akkor sem, ha a teljes vételárat kifizette.
A visszterhes vagyonátruházási illeték fő szabály szerint a forgalmi érték 4%-a 1 milliárd forintig, az e feletti részre 2%, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Számos kedvezmény és mentesség létezik: cserepótló vétel (2026. január 1-jétől a vásárlást megelőző 5 éven belüli eladás is beszámít), egyenes ági rokonok közötti átruházás, CSOK vagy CSOK Plusz igénybevétele, 35 év alatti első lakásszerzők 50%-os kedvezménye 15 millió forintig, illetve a telek 4 éven belüli beépítésének vállalása.
A szerződéstervezet jellemzően 2–3 munkanapon belül elkészül, és az aláírásra az egyeztetést követően azonnal sor kerülhet. Banki hitel, teherrendezés vagy osztatlan közös tulajdon esetén a folyamat hosszabb, mert a bank vagy az egyéb jogosultak visszajelzését is szükséges megvárni.
Főszabály szerint nem. A bank a vevő közreműködőjének minősül, ezért a hitel elutasítása a vevő oldalán jelentkező meghiúsulásnak számít, és a vevő elveszíti a foglalót. Ezért javasoljuk minden hitelből vásárló ügyfelünknek az előzetes hitelbírálatot és értékbecslést. Az eladó együttműködése esetén a szerződésbe olyan kikötés is beépíthető, amely a banki elutasítást nem minősíti a vevő önhibájának.
A foglaló mértékéről a felek szabadon állapodnak meg; a piaci gyakorlatban ez jellemzően a vételár 5–10%-a. A bíróság a túlzott mértékű foglalót kérelemre mérsékelheti, a bírói gyakorlat a 10% alatti foglalót általában nem tekinti túlzottnak. A foglaló fő szabály szerint pénzösszeg, és csak érvényes elő- vagy végleges adásvételi szerződés mellett fizethető.
Igen. A felek videóhívásban is köthetnek ingatlan adásvételi szerződést, az ügyvédi ellenjegyzés ilyenkor is kötelező, azonban minden aláíró között, legvégül pedig az ügyvédi irodába szükséges postázni az iratokat. Irodánk az ország egész területéről fogad megbízást online ügyintézéssel.
A teher nem akadálya az adásvételnek, de az ingatlant szükséges tehermentesíteni. A szerződésben rögzítjük a teherrendezés módját: a vételár egy része akár közvetlenül a hitelt nyújtó bankhoz vagy a végrehajtóhoz kerülhet megfizetésre, ők pedig kiadják a törlési engedélyt. A vevő pénze így nem kerül veszélybe, és tehermentes tulajdont szerez.
A vevői jogot a 2025. január 15-én hatályba lépett ingatlan-nyilvántartási törvény vezette be részletfizetés esetére. Legfeljebb 5 évig tartható fenn, bejegyzése 10 600 Ft. Az első 6 hónapban teljes védelmet nyújt a vevőnek, ezt követően elidegenítési és terhelési tilalommá alakul. A teljes vételár megfizetése után az eladó kiadja a bejegyzési engedélyt, a vevő tulajdonjogát bejegyzik, a vevői jog pedig megszűnik.
A felek személyazonosító igazolványa, lakcímkártyája és adóazonosító jele, az ingatlan helyrajzi száma, az eladó bankszámlaszáma, hitel esetén a választott bank (illetve lehetőség szerint a banki ügyintéző elérhetőségei és a legfrissebb banki tájékoztató), társasházi lakásnál pedig az alapító okirat és a közös költség tartozásmentességéről szóló igazolás.
A gyakorlatban jellemzően a vevő, de erről a felek szabadon megállapodhatnak. Az illetéket minden esetben a vevő fizeti. A díjfizetés módját a megbízási szerződésben rögzítjük.
Elvi akadálya nincs, de 4,5 millió forint fölötti készpénzfizetés esetén a pénzmosás elkerülésére vonatkozó szabályok miatt kötelező egy fokozottabb átvilágítást elvégezni és hitelt érdemlő forrásigazolást bemutatni, ezért mindenkinek azt tanácsoljuk, hogy a banki átutalás legyen az elsődleges fizetési mód. Amennyiben bármelyik fél ragaszkodik a nagyösszegű készpénzforgalomhoz, de annak forrását a vevő nem tudja megfelelő módon igazolni, nem vállaljuk az okirat elkészítését.
A Dr. Andirkó Ügyvédi Iroda székhelye a 4025 Debrecen, Antall József utca 36. fsz. 1. szám (Antall József – Barna utca sarka), Hajdúböszörményben pedig szintén van személyes ügyfélfogadás. Az ország egyéb településeiről online, videóhívásban vállalunk megbízást.
A kapcsolatfelvétel során megvizsgáljuk az adott ingatlan jogi helyzetét, tájékoztatjuk ügyfeleinket a szerződéskötés menetéről, a munkadíjról, valamint a várható költségekről. Megbízás esetén az első konzultáció díja beszámít a későbbi munkadíjba.
Megszerkesztjük a megfelelő szerződéstípusokat, valamint ellátjuk azokat az ügyvédi ellenjegyzéssel.
Ellátjuk a képviseletet az ingatlanügyi hatóság, az adóhatóság, illetve – ügytípustól függően – bármely más hatóság vagy szerv előtti eljárás során.
Utolsó frissítés: 2026. augusztus