Debrecen
Antall József u. 36., fsz. 1.
+36 20 445 8480
Hétköznap 8-17 között
Hétköznap: 8-17 óráig
Hétvégén irodánk zárva tart
Antall József u. 36., fsz. 1.
Hétköznap 8-17 között
Hétvégén irodánk zárva tart
A kivitelezési szerződés az építőipari beruházás legfontosabb eleme: ez határozza meg a vállalkozói díjat és az elszámolás rendjét, a teljesítési határidőket, a teljesítésigazolás menetét, a kötbért és a biztosítékokat. Kötelező tartalmi elemeit az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. §-a sorolja fel, a teljesítésigazolás körüli vitákra pedig a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv eljárása ad megoldást. A Dr. Andirkó Ügyvédi Irodát dr. Andirkó Balázs István LL.M. ingatlanforgalmi szakjogász vezeti. Beruházóknak, ingatlanfejlesztőknek, generálkivitelezőknek és alvállalkozóknak készítünk, véleményezünk és tárgyalunk kivitelezési szerződéseket, Debrecenben és Hajdúböszörményben személyes ügyfélfogadással, az ország egész területén pedig online, videóhívásban is.
Az építőipari jogviták jellemzően nem abból erednek, hogy nincs szerződése a felek között, hanem abból, hogy a szerződés nem megfelelően biztosítja a szerződő fél érdekeit. A munkánk ezért mindig azzal kezdődik, hogy tisztázzuk, az Ön vállalkozása melyik szerepben áll a szerződéses láncban.
Beruházó, ingatlanfejlesztő. Ön viseli a projekt teljes pénzügyi kockázatát, és Önnek kell megvédenie magát a késedelemtől, a többletmunka-igényektől és a hibás teljesítéstől. Ehhez kötbérrendszerre, biztosítéki struktúrára és következetes átadás-átvételi rendre van szükség, továbbá – ha a kész ingatlant értékesíteni kívánja – előre kidolgozott értékesítési jogi keretre.
Generálkivitelező. Ön két irányba tartozik felelősséggel: felfelé a megrendelőnek, lefelé az alvállalkozóknak. A generálkivitelezői és az alvállalkozói szerződéseknek egymással összhangban kell állniuk – ha a fizetési határidők vagy a teljesítésigazolási feltételek nem illeszkednek, Ön előfinanszírozza a projektet a saját forrásaiból.
Alvállalkozó. Ön a szerződéses lánc végén áll, így a magasabb szinteken keletkező késedelem végül Önnél jelentkezik. Az alvállalkozói szerződés előzetes véleményezése ezért az a néhány óra ügyvédi munka, amely a projekt egészét tekintve jellemzően a legjobban megtérül.
Magánépíttető. Családi ház vagy nagyobb felújítás esetén is érdemes ügyvéddel véleményeztetni a kivitelező által előkészített szerződést, mielőtt aláírja.
A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. § (2) bekezdése tételesen felsorolja a kivitelezési szerződés kötelező tartalmi elemeit. A gyakorlat szempontjából ezek a legfontosabbak:
A rendelet a vállalkozói díj összetételét is meghatározza: a díjnak magában kell foglalnia a közvetlen költséget (anyagköltség, közvetlen gépköltség a fuvarozási és rakodási költséggel együtt, valamint az építőipari rezsióradíj alapján számított munkadíj), továbbá a fedezetet, amelybe az általános költségek és a tervezett nyereség tartozik. Aránytalanul alacsony árajánlatnak minősül, ha a kivitelező által alkalmazott rezsióradíj a miniszteri rendeletben megállapított minimális építőipari rezsióradíj alatt marad.
Egy gyakran figyelmen kívül hagyott szabály: a szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a kivitelezési dokumentáció olyan hiányosságából adódik, amelyet a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett. Kivitelezőként a tervdokumentáció szerződéskötés előtti áttekintése tehát felelősségi kérdés: az észlelt hiányosságokat érdemes írásban jelezni.
A Polgári Törvénykönyv szerint a vállalkozó köteles elvégezni a szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munkát, és azt is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg – ez a többletmunka. A pótmunka ezzel szemben az utólag megrendelt, jellemzően tervmódosítás miatt szükségessé váló munka.
A különbségnek pénzügyi következménye van. Ha a felek átalánydíjban állapodtak meg, a vállalkozó az átalánydíjon felül a pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunka ellenértékének megtérítésére viszont nem jogosult. A megrendelő ugyanakkor köteles megtéríteni a vállalkozónak azt a többletmunkával kapcsolatos költségét, amely a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható.
A gyakorlatban ezen a határvonalon zajlik az építőipari viták jelentős része. Egy jól megírt szerződés nem hagyja a bíróságra a besorolást: rögzíti a bejelentés, a jóváhagyás és az árazás rendjét, valamint azt, hogy az e-építési naplóba tett bejegyzés hogyan viszonyul a felek elszámolásához.
A teljesítést az elektronikus teljesítésigazolási naplóban kell rögzíteni, és ez képezi a számlázható teljesítés alapját. Az e-teljesítésigazolást – az ellenőrzést követően – a beruházáslebonyolító vagy az építési műszaki ellenőr, meghatározott esetben pedig az építtető, illetve a megrendelő vállalkozó kivitelező felelős műszaki vezetője állítja ki az elvégzett építési tevékenységről, annak mértékéről, mennyiségéről és minőségéről, és ez alapján tesz javaslatot a számlázható összeg mértékére.
Az építtető az e-teljesítésigazolás alapján kiállított számla ellenértékét – eltérő törvényi rendelkezés hiányában – a számla kézhezvételének napját követő 30 napon belül köteles kifizetni a fővállalkozó kivitelezőnek. Ez a határidő kifejezetten az építtető és a fővállalkozó viszonyára szól; az alvállalkozói láncban a kivitelezési szerződés kikötései és – ahol van – a fedezetkezelés szabályai az irányadók. Éppen ezért kell a generálkivitelezői és az alvállalkozói szerződések fizetési határidőit egymáshoz illeszteni.
Ebből következik az építőipari elszámolás egyik legérzékenyebb pontja: teljesítésigazolás hiányában nem állítható ki szabályszerű számla, szabályszerű számla hiányában pedig nem áll be a fizetési kötelezettség. Erre a helyzetre önálló eljárás áll rendelkezésre, amelyet az alábbiakban ismertetünk.
A kötbér kikötése önmagában nem elegendő. Két kérdést kell pontosan rendezni: a kötbér alapját és mértékét, valamint a kötbér és a többi szerződésszegési igény viszonyát. Fontos korlát, hogy a jogosult a hibás teljesítés miatti kötbér mellett szavatossági igényt nem érvényesíthet – ezt a szerződés megírásakor végig kell gondolni, mert a rosszul strukturált kötbérkikötés adott esetben elveszi a megrendelő erősebb jogát.
A biztosítéki oldalon a teljesítési biztosíték, a jólteljesítési garancia, a visszatartás és a bankgarancia kombinációjából kell összeállítani azt a szerkezetet, amely az adott projekt méretéhez és a kivitelező tőkeerejéhez illik. Építtetői fedezetkezelés esetén a kivitelezési szerződésnek tartalmaznia kell a fedezetkezelő adatait, a fedezetkezelői számla adatait, az építtető igazolását arról, hogy a számla felett a fedezetkezelőnek kizárólagos rendelkezési jogot biztosít, az építőipari kivitelezési tevékenység teljes fedezetének összeg szerint meghatározott, igazolt forrását, továbbá – a felek megállapodása esetén – a fővállalkozó által nyújtott teljesítési biztosíték összegét, formáját, célját és felhasználásának lehetőségét.
Ha a fedezetkezelés kötelező, a fedezetkezelői szerződés hiányában az építési munkaterület nem adható át, az e-főnapló nem nyitható meg, és a kivitelezés nem kezdhető meg. Ez nem alaki előírás: fedezetkezelői szerződés hiányában a kivitelezés jogszerűen meg sem kezdhető.
A vállalkozó a művet átadás-átvételi eljárás keretében köteles átadni, amelynek során a felek elvégzik az adott üzletágban szokásos vizsgálatokat. Kulcsfontosságú szabály, hogy nem tagadható meg az átvétel a mű olyan hibája miatt, amely – illetve amelynek kijavítása vagy pótlása – nem akadályozza a rendeltetésszerű használatot.
A műszaki átadás-átvételi eljárásról elektronikus jegyzőkönyvet kell készíteni és azt az e-főnaplóhoz mellékletként csatolni. A jegyzőkönyvbe vett hibák és hiányosságok kijavítását követően kiállított – a fővállalkozó kivitelezői teljesítéshez kapcsolódó – e-teljesítésigazolás alapját az elektronikus műszaki igazolás képezi.
Kivitelezőként erre a rendelkezésre lehet hivatkozni akkor, ha a megrendelő az átvételt indokolatlanul halasztja. Megrendelőként pedig azt jelenti, hogy az átvétel megtagadását tényleg csak a rendeltetésszerű használatot akadályozó hibára lehet alapozni – a hibalistát ezért pontosan és dokumentáltan kell felvenni.
A kivitelezési dokumentáció alapján végezhető építőipari kivitelezési tevékenységről e-építési naplót kell vezetni. A napló hatósági és bírósági eljárásban felhasználható dokumentáció, amelyet naprakész állapotban kell tartani úgy, hogy minden munkavégzési napon történjen bejegyzés. A résztvevők a naplóba tett bejegyzéssel értesítik egymást azokról a veszélyhelyzetekről, tényekről és körülményekről, amelyek a szerződésszerű teljesítést befolyásolják vagy veszélyeztetik.
Egy későbbi jogvitában a napló lesz a legfontosabb bizonyíték. A napló pontos és folyamatos vezetése nélkül utóbb sem az akadályoztatás, sem a többletmunka, sem a megrendelői utasítás nem bizonyítható. A napló készenlétének megszüntetését követően pedig már nincs mód sem dokumentumfeltöltésre, sem bejegyzésre – ezért az elmaradt bejegyzések utólag már nem pótolhatók.
Kivitelezők egyik leggyakoribb kérdése ez, és a magyar jog erre a helyzetre önálló eljárást tart fenn.
A Teljesítésigazolási Szakértői Szerv (TSZSZ) az építészeti-műszaki tervezési és kivitelezési szerződés építőipari teljesítéséből eredő kérdésekben a megrendelő, a tervező, a kivitelező vagy az alvállalkozó megbízására szakértői véleményt ad, ha
A TSZSZ eljárása a Magyarországon történő építési beruházásokra terjed ki, a törvényben meghatározott kivételekkel – ilyen többek között a paksi kapacitásfenntartási beruházás és egyes állami közlekedési infrastrukturális beruházások. A szerv a szerződés teljesítését vizsgálja, és olyan szakvéleményt ad ki, amelyből megállapítható, hogy a teljesítés megtörtént-e, vagy nem a szerződésnek megfelelő módon történt meg, továbbá hogy a teljesítésért járó ellenérték megfizetése – adott esetben a szerződést biztosító mellékkötelezettség érvényesítése – milyen összegben indokolt.
A szakvélemény ereje két dologban áll. Egyrészt a szakvéleményre alapított perben a felperes az érvényesíteni kívánt jog alapjául közvetlenül a TSZSZ szakvéleményére hivatkozik. Másrészt – és ez a lényeg – a perben felmerülő szakkérdésben a TSZSZ szakvéleménye ugyanolyan bizonyítéknak minősül, mintha a szakvéleményt a perben kirendelt szakértő terjesztette volna elő. Ez rövidítheti az eljárás időtartamát, mert a szakkérdésben nem kell újabb szakértőt kirendelni. Fontos korlát viszont, hogy ebben a perben kizárólag olyan követelés érvényesíthető, amelyre a szakvélemény kiterjed – ezért a TSZSZ-hez benyújtott kérelem megfogalmazása önmagában stratégiai kérdés.
Irodánk vállalja a TSZSZ-eljárás előkészítését, a kérelem és a dokumentáció összeállítását, valamint a szakvéleményre alapított per vitelét. Ha a követelés nem vitatott, csak nem fizetik ki, akkor a klasszikus úton – fizetési felszólítás, fizetési meghagyás, végrehajtás, szükség esetén felszámolási eljárás – járunk el; erről bővebben a követeléskezelés oldalunkon olvashat.
Kivitelezőként arról is érdemes tudnia, hogy a Polgári Törvénykönyv alapján a vállalkozót a vállalkozói díj és a költségek biztosítására zálogjog illeti meg a megrendelőnek azokon a vagyontárgyain, amelyek a vállalkozási szerződés következtében a birtokába kerültek.
Ha Ön saját erőből vagy finanszírozásból fejleszt ingatlant, a kivitelezési szerződés csak az egyik fele a projekt jogi hátterének. A másik fele az értékesítés – és a kettőt érdemes egy kézben tartani.
Hogyan működik a konstrukció? A fejlesztő az egész projektre egy ügyvédi irodát bíz meg. Ugyanaz az iroda készíti a kivitelezési és alvállalkozói szerződéseket, intézi a társasház alapítását és az alapító okiratot, majd a beruházó eladó ügyvédjeként köti meg és ellenjegyzi a lakásokra vonatkozó adásvételi szerződéseket.
Mit tartalmaz a megbízás? Kivitelezési és alvállalkozói szerződések elkészítése, felülvizsgálata, társasház alapítása, alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat elkészítése (lásd a társasházi ügyvéd oldalt), egységes adásvételi szerződéstervezet és ütemezés kidolgozása, az egyes ingatlan adásvételi szerződések megkötése és ellenjegyzése, földhivatali és NAV ügyintézés, a vevők banki finanszírozásához kapcsolódó okiratok kezelése, folyamatos jogi tanácsadás a projekt teljes ideje alatt.
Kérjen ajánlatot a projektjére. A konstrukció akkor működik jól, ha még a kivitelezés indulása előtt, a jogi struktúra kialakításánál bekapcsolódunk.
Az első konzultáción felvázoljuk a projekt részleteit, az Ön pozícióját a szerződéses láncban, a határidőket és azt, hogy pontosan milyen munkára van szükség. A kivitelezési szerződésekhez kapcsolódó munkánkat jellemzően három formában végezzük:
A díjazásról az első konzultáció után adunk konkrét ajánlatot.
Ingatlanforgalmi szakjogász. Dr. Andirkó Balázs István LL.M. a Debreceni Egyetemen szerzett ingatlanforgalmi szakjogász minősítést, emellett compliance szakjogász LL.M. végzettséggel is rendelkezik. Az építőipari és ingatlanfejlesztési ügyek nem alkalmi kiegészítő területei az irodának, hanem a fő profiljához tartoznak.
Érthető kommunikáció. Nem várjuk el senkitől, hogy tisztában legyen a jogi szakkifejezésekkel. Fontosnak tartjuk viszont, hogy Ügyfeleink az eljárás teljes folyamata alatt értsék, mi történik és miért – a jogi szaknyelv használatát igyekszünk minimálisra szorítani.
Üzleti szemlélet. Egy építőipari szerződésnél nem az a cél, hogy jogilag tökéletes legyen, hanem hogy a projekt megvalósuljon és kifizessék. A szerződés kialakításánál mindig azt nézzük, hogy az adott kikötés a gyakorlatban kikényszeríthető-e, és hogy megéri-e a tárgyalási tőkét, amit felemészt.
Követeléskezelési tapasztalat. Az iroda önálló szakterülete a követeléskezelés. Az építőipari kintlévőségek kezelésében ez azt jelenti, hogy a szerződést eleve úgy fogalmazzuk meg, hogy a belőle eredő követelés szükség esetén érvényesíthető legyen.
Online konzultáció. Ha az idő vagy a távolság nem teszi lehetővé a személyes találkozót, a konzultáció Teams, Zoom, Google Meet vagy FaceTime útján is igénybe vehető.
További szakterületeink: ingatlanjog és építőipar, társasházi ügyvéd, bérleti szerződés, cégjog.
Nem. A kivitelezési szerződés érvényességéhez a jogszabály nem ír elő ügyvédi ellenjegyzést – ebben eltér az ingatlan adásvételi szerződéstől, ahol az ellenjegyzés kötelező. A szerződés kötelező tartalmi elemeit viszont a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet tételesen meghatározza, és a szerződés hibáiért utólag a felek fizetnek. A szerződés előzetes véleményezésének költsége jellemzően töredéke annak a kockázatnak, amelyet kezel.
A többletmunka a szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munka, illetve az a munka, amely nélkül a mű nem valósítható meg rendeltetésszerű használatra alkalmasan. A pótmunka az utólag megrendelt, jellemzően tervmódosítás miatt szükségessé váló munka. Átalánydíjas szerződésnél a vállalkozó a pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunkáét nem – de a megrendelő köteles megtéríteni a többletmunkával kapcsolatos olyan költséget, amely a szerződéskötéskor nem volt előrelátható.
Az építtető az e-teljesítésigazolás alapján kiállított számla ellenértékét – eltérő törvényi rendelkezés hiányában – a számla kézhezvételének napját követő 30 napon belül fizeti ki a fővállalkozó kivitelezőnek. Ez a határidő az építtető és a fővállalkozó viszonyára vonatkozik; az alvállalkozói láncban a kivitelezési szerződés és a fedezetkezelési szabályok döntenek.
Kérheti a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv (TSZSZ) szakvéleményét. A TSZSZ akkor is eljár, ha a teljesítésigazolás kiadása nem történt meg, ha a kiadása vitás, és akkor is, ha kiadták ugyan, de a kifizetés elmaradt. A szakvélemény a későbbi perben ugyanolyan bizonyítéknak minősül, mintha a bíróság által kirendelt szakértő terjesztette volna elő.
Nem tagadható meg az átvétel a mű olyan hibája miatt, amely – illetve amelynek kijavítása vagy pótlása – nem akadályozza a rendeltetésszerű használatot. A hibákat az átadás-átvételi jegyzőkönyvben kell rögzíteni, és azok kijavítása után áll ki az elektronikus műszaki igazolás.
A szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a kivitelezési dokumentáció olyan hiányosságából adódik, amelyet a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett. Kivitelezőként tehát a szerződéskötés előtt érdemes írásban jelezni minden észlelt tervhibát.
Az építési napló vezetéséhez kötött építési tevékenységnél többek között akkor, ha a kivitelezést több fővállalkozó kivitelező végzi, ha a beruházás a közbeszerzési törvény hatálya alá tartozik, ha kiemelt beruházásról van szó, ha a tevékenység nemzeti emléknek minősülő műemlék építményt érint, vagy ha építtetői fedezetkezelő működik közre.
Ilyenkor az építési munkaterület nem adható át a fővállalkozó kivitelező részére, az e-főnapló nem nyitható meg, és az építőipari kivitelezési tevékenység nem kezdhető meg.
A megrendelő a szerződéstől a teljesítés megkezdése előtt bármikor elállhat, ezt követően a teljesítésig a szerződést felmondhatja. Ilyenkor köteles a vállalkozónak a díj arányos részét megfizetni és a szerződés megszüntetésével okozott kárt megtéríteni, azzal, hogy a kártalanítás a vállalkozói díjat nem haladhatja meg.
A hibás teljesítés miatti kötbér mellett szavatossági igény nem érvényesíthető. Késedelmi kötbér és szavatossági igény viszont egymás mellett is elképzelhető. Éppen ezért a kötbérkikötés megszövegezése nem formalitás: egy rosszul megírt hibás teljesítési kötbér elveheti a megrendelő erősebb jogát.
A vállalkozót a vállalkozói díj és a költségek biztosítására zálogjog illeti meg a megrendelőnek azokon a vagyontárgyain, amelyek a vállalkozási szerződés következtében a birtokába kerültek. Ez nem azonos az építés alatt álló ingatlannal, ezért a gyakorlatban körültekintően kell alkalmazni.
Igen. Az iroda székhelye Debrecenben van, hajdúböszörményi fiókirodával, de az ügyek jelentős része online és postai úton is intézhető. A személyes egyeztetés helyett Teams, Zoom, Google Meet vagy FaceTime konzultációt is tudunk tartani.
A kapcsolatfelvétel során megvizsgáljuk az adott ingatlan jogi helyzetét, tájékoztatjuk ügyfeleinket a szerződéskötés menetéről, a munkadíjról, valamint a várható költségekről. Megbízás esetén az első konzultáció díja beszámít a későbbi munkadíjba.
Megszerkesztjük a megfelelő szerződéstípusokat, valamint ellátjuk azokat az ügyvédi ellenjegyzéssel.
Ellátjuk a képviseletet az ingatlanügyi hatóság, az adóhatóság, illetve – ügytípustól függően – bármely más hatóság vagy szerv előtti eljárás során.