Debrecen
Antall József u. 36., fsz. 1.
+36 20 445 8480
Hétköznap 8-17 között
Hétköznap: 8-17 óráig
Hétvégén irodánk zárva tart
Antall József u. 36., fsz. 1.
Hétköznap 8-17 között
Hétvégén irodánk zárva tart
A társasházi ügyvéd a társasház mint közösség jogi ügyeit viszi: közös költség hátralékot hajt be, alapító okiratot és szervezeti-működési szabályzatot készít, közgyűlési határozatokat készít elő, és társasház alapításánál lebonyolítja az ingatlan-nyilvántartási eljárást. A társasházi jogviszonyok kereteit a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény adja: a közös költség hátralék miatti jelzálogjog bejegyzését elrendelő határozatot például kifejezetten közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A Dr. Andirkó Ügyvédi Irodát dr. Andirkó Balázs István LL.M. ingatlanforgalmi szakjogász vezeti. Társasházi ügyekben elsősorban közös képviselők, társasházkezelő vállalkozások és ingatlanfejlesztők mellett járunk el, Debrecenben és Hajdúböszörményben személyes ügyfélfogadással, az ország egész területén pedig online, videóhívásban is.
Közös képviselők leggyakrabban ezzel a kérdéssel fordulnak irodánkhoz, és ez az a terület, ahol a megbízás eredménye a leghamarabb lesz kézzel fogható.
A közös költség a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. Ha a tulajdonostárs nem fizet, a törvény háromlépcsős eszközrendszert biztosít a közösség számára.
Első lépcső: felszólítás. A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét terhelő feladatokat: az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólítását, ennek eredménytelensége esetén a fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezését, illetve – felhatalmazás esetén – a jelzálogjog bejegyzése és törlése iránti kérelem benyújtását. Ha a szervezeti-működési szabályzat ezt nem rendezi, a közös képviselőnek nincs érdemi eszköze a hátralék kezelésére.
Második lépcső: jelzálogjog. A közgyűlés a határozatával elrendelheti a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését, a hátralék megfizetésének biztosítékául. A határozat meghozatalánál a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, és az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.
Két szabályt érdemes külön kiemelni.
Az egyik: a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a jelzáloggal való megterhelést a közgyűlés összehívása nélkül is elrendelheti, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. Ez hetekkel, adott esetben hónapokkal rövidítheti le a hátralékkezelést. Ha a szabályzatuk ezt nem tartalmazza, érdemes a következő közgyűlésen pótolni; a módosítás szövegét és a határozati javaslatot elkészítjük hozzá.
A másik: a jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetve a közös képviselő rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Ettől nem lehet eltérni: ügyvédi ellenjegyzés hiányában a földhivatal a jelzálogjogot nem jegyzi be. Ugyanez vonatkozik a törlésre is – ha a hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles kiadni a törléshez szükséges engedélyt.
A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető, tehát a halmozódó tartozás ismételten biztosítható.
Harmadik lépcső: a követelés érvényesítése. Ha a jelzálogjog önmagában nem vezet eredményre, fizetési meghagyásos eljárás, majd végrehajtás következik. Irodánk önálló szakterülete a követeléskezelés, így ezt a szakaszt is mi visszük végig.
A hátralékkezelés a közös képviselő egyik legkényesebb és jogilag legkockázatosabb feladata. Ha ezt ügyvédre bízza, egyszerre mentesül egy adminisztratív teher és egy felelősségi kockázat alól.
Egy társasház működése közben folyamatosan keletkeznek jogi kérdések: szerződéskötés kivitelezővel vagy szolgáltatóval, kártérítési igény beázás után, adatkezelési kérdések, biztosítási ügyek, hátralékok. Rendszeres megbízás keretében ezekre gyorsan és előre kiszámítható díjazás mellett kap választ, és nem kell minden egyes ügyre külön megbízást adni.
Több társasházat kezelő közös képviselőknek és társasházkezelő vállalkozásoknak portfólió-szintű megállapodást is tudunk kötni: egységes SZMSZ- és határozatmintákkal, közös hátralékkezelési folyamattal, egyetlen kapcsolattartóval.
Az alapító okiratban meg kell határozni a külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt, valamint a közösség közös nevét.
A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. Tartalmaznia kell többek között a külön tulajdon használatára, a közös költség viselésére és a hátralékok megfizetésére, a közgyűlés hatáskörére és eljárására, valamint a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság feladataira vonatkozó szabályokat.
Egy elavult vagy hiányos alapító okirat és SZMSZ hosszú távon drágább, mint a módosítás: a jegyző törvényességi felügyeleti eljárást indíthat, a rosszul előkészített határozatok pedig megtámadhatóvá válnak.
A közös képviselő vagy az intézőbizottság a jogkörében eljárva köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek. A társasház működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el, aki ennek keretében azt is ellenőrzi, hogy a működés és a közgyűlési határozat megfelel-e a jogszabályoknak. A bíróság a jegyző keresete alapján megsemmisítheti a jogszabályba ütköző határozatot, és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el.
Ez a felelősség a közös képviselőt terheli. Éppen ezért célszerű a kockázatos döntéseket előzetesen véleményeztetni, ahelyett hogy utóbb kellene megvédeni őket.
Ha Ön többlakásos épületet fejleszt, a társasház-alapítás nem az utolsó adminisztratív lépés a projektben, hanem az egyik első stratégiai döntés. Az alapító okirat határozza meg a tulajdoni hányadokat, a közös és a külön tulajdon határvonalát, a parkolók, tárolók és tetőterek sorsát, valamint azt, hogy mit lehet később önállóan értékesíteni. Az itt elkövetett hiba utóbb csak nehezen orvosolható: a javításhoz jellemzően minősített többség vagy a tulajdonostársak egyetértése szükséges, amelyet a lakások értékesítése után már nehéz megszerezni.
Ha a beruházó eladóként a saját ügyvédjével köti meg valamennyi lakás adásvételi szerződését, az egész projekt okirati rendje egységes marad, és a vevőnek nem kell külön ügyvédi díjat fizetnie. A projektügyvédi konstrukcióról bővebben a kivitelezési szerződés oldalunkon olvashat.
Az egyértelmű keretek mindkét fél idejét kímélik. Irodánk a társasházat mint közösséget és a társasház ügyeit vivő szakembereket képviseli. Nem vállalunk tulajdonostársak közötti személyes konfliktusokat: szomszédjogi vitákat, zaj- és dohányzáspanaszokat, háziállattartással összefüggő nézeteltéréseket, a közgyűlésen elhangzottak miatti személyes sérelmeket, illetve a közös képviselő és egyetlen tulajdonostárs közötti vitákat.
Ez nem azt jelenti, hogy ezek a helyzetek ne lennének megterhelők. Azt jelenti, hogy peres úton ritkán rendezhetők megnyugtatóan, és az eljárás költsége jellemzően meghaladja a vitatott érdek értékét. A társasházi törvény szerinti permegelőző közvetítői eljárás a közösség és a tulajdonostárs, illetve a közösség és harmadik személy közötti vitákban vehető igénybe, a tulajdonostársak egymás közötti konfliktusára inkább a házirend pontosítása vagy általános mediáció jöhet szóba.
Ha Ön magánszemély tulajdonos, és a kérdése a saját lakása adásvételéhez, ajándékozásához vagy bérbeadásához kapcsolódik, ezekben az ügyekben természetesen szívesen segítünk: ingatlan adásvételi szerződés, ingatlan ajándékozási szerződés, bérleti szerződés.
Ingatlanforgalmi szakjogász. Dr. Andirkó Balázs István LL.M. a Debreceni Egyetemen szerzett ingatlanforgalmi szakjogász minősítést, emellett compliance szakjogász LL.M. végzettséggel rendelkezik. Az iroda 2020 óta működik, tagja a Debreceni Ügyvédi Kamarának.
Érthető és hatékony kommunikáció. Nem várjuk el senkitől, hogy tisztában legyen a jogi szakkifejezésekkel. Fontosnak tartjuk viszont, hogy Ügyfeleink végig értsék, mi történik. Közös képviselőként ez azért is számít, mert Önnek a közgyűlésen kell elmagyaráznia a tulajdonostársaknak, amit tőlünk hallott.
Átlátható eljárás. Az ügy állásáról folyamatosan tájékoztatjuk. Több társasházat kezelő partnereinknek rendszeres, összesített kimutatást adunk a folyamatban lévő hátralékkezelési ügyekről, hogy azt a közgyűlésen közvetlenül fel tudják használni.
A követeléskezelés és a társasházi jog egy kézben. A közös költség behajtása nem áll meg a jelzálogjog bejegyzésénél. Az iroda önálló szakterülete a követeléskezelés, így a hátralékkezelés végig ugyanannál az irodánál marad.
Online konzultáció. Ha az idő vagy a távolság nem teszi lehetővé a személyes találkozót, a konzultáció Teams, Zoom, Google Meet vagy FaceTime útján is igénybe vehető.
További szakterületeink: ingatlanjog és építőipar, cégjog, munkajog, családjog.
A közgyűlés akkor rendelheti el a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését, ha a tulajdonostárs legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével került hátralékba. A bejegyzés elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető.
Igen. A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetve a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Ugyanez vonatkozik a tartozás kiegyenlítése után kiadandó törlési engedélyre is.
Nem feltétlenül. A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a jelzáloggal való megterhelést a közgyűlés összehívása nélkül is elrendelheti, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. Ha az SZMSZ ezt nem tartalmazza, a felhatalmazást a következő közgyűlésen érdemes megadni.
Nem. A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, és az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. A határozatot a részére a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével kézbesíteni kell.
Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles kiadni a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt.
A határozat meghozatalától számított hatvan napon belül, ha az jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár. A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.
A közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – állapítja meg, az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával.
Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki. Az alapításhoz a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges.
A külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját, a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását, az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt, valamint a közösség közös nevét.
A társasház működésének, szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el, aki ennek keretében azt is ellenőrzi, hogy a működés és a közgyűlési határozat megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és az SZMSZ-nek. A bíróság a jegyző keresete alapján megsemmisítheti a jogszabályba ütköző határozatot.
A közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló kamerarendszer létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet.
Nem. Irodánk a társasházat mint közösséget és a társasház ügyeit vivő szakembereket – közös képviselőket, intézőbizottságokat, társasházkezelő vállalkozásokat, beruházókat – képviseli. A társasházi törvény szerinti permegelőző közvetítői eljárás a közösség és a tulajdonostárs közötti vitákban vehető igénybe; a tulajdonostársak egymás közötti konfliktusára a házirend pontosítása vagy általános mediáció jellemzően alkalmasabb megoldás.
A kapcsolatfelvétel során megvizsgáljuk az adott ingatlan jogi helyzetét, tájékoztatjuk ügyfeleinket a szerződéskötés menetéről, a munkadíjról, valamint a várható költségekről. Megbízás esetén az első konzultáció díja beszámít a későbbi munkadíjba.
Megszerkesztjük a megfelelő szerződéstípusokat, valamint ellátjuk azokat az ügyvédi ellenjegyzéssel.
Ellátjuk a képviseletet az ingatlanügyi hatóság, az adóhatóság, illetve – ügytípustól függően – bármely más hatóság vagy szerv előtti eljárás során.