Debrecen
Antall József u. 36., fsz. 1.
+36 20 445 8480
Hétköznap 8-17 között
Hétköznap: 8-17 óráig
Hétvégén irodánk zárva tart
Antall József u. 36., fsz. 1.
Hétköznap 8-17 között
Hétvégén irodánk zárva tart
Magyarországon ingatlan tulajdonjoga csak akkor jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba, ha az ajándékozási szerződést ügyvéd szerkesztette és ellenjegyezte (vagy közjegyző foglalta közokiratba). Az ajándékozási illeték lakóingatlannál 9%, egyéb ingatlannál 18%, de egyenes ági rokonok, házastársak, bejegyzett élettársak és testvérek között az ajándékozás teljesen illetékmentes – vagyis szülő és gyermek, illetve nagyszülő és unoka között az ingatlan ajándékozása után nem kell illetéket fizetni. A Dr. Andirkó Ügyvédi Irodát dr. Andirkó Balázs István LL.M. ingatlanforgalmi szakjogász vezeti. Ingatlan ajándékozási szerződést készítünk Debrecenben és Hajdúböszörményben személyes ügyfélfogadással, az ország egész területén pedig online, videóhívásban is.
Az ajándékozás olyan szerződés, amelyben az ajándékozó ellenszolgáltatás nélkül ruházza át egy dolog – jelen esetben egy ingatlan – tulajdonjogát a megajándékozottra. Az ajándékozás nem egyoldalú döntés: a megajándékozottnak el is kell fogadnia az ajándékot.
A törvény megkülönbözteti a szokásos mértékű és az azt meghaladó ajándékot. Egy ingatlan értelemszerűen mindig az utóbbi kategóriába tartozik, ezért:
Az ajándékozás ingyenes vagyonszerzés, ezért az adásvételtől eltérően nem visszterhes vagyonátruházási illeték, hanem ajándékozási illeték hatálya alá tartozik – ez azonban a leggyakoribb élethelyzet, a családon belüli ajándékozás esetén illetékmentes.
Egy szülő-gyermek közötti ingatlan ajándékozási szerződés teljes költsége jellemzően az ügyvédi munkadíjból és néhány tízezer forintnyi hatósági díjból áll – illeték nélkül. Nem rokonok között viszont az illeték a legnagyobb tétel.
| Ki kapja az ajándékot? | Ajándékozási illeték |
|---|---|
| Egyenes ági rokon (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka, örökbefogadott) | 0% – mentes |
| Házastárs, bejegyzett élettárs | 0% – mentes |
| Testvér | 0% – mentes |
| Bárki más – lakóingatlan (lakás, lakóház) | 9% |
| Bárki más – egyéb ingatlan (telek, garázs, nyaraló, üzlethelyiség) | 18% |
Az illeték alapja az ingatlan tiszta értéke, vagyis a forgalmi érték csökkentve az azt terhelő, pénzben kifejezhető terhek értékével. Fontos hangsúlyozni, hogy a B400e egy bevallás, az abban foglalt forgalmi értéktől helyszíni szemlét követően a hatóság eltérő forgalmi értéket is megállapíthat.
Gyakori félreértés: az élettárs nem azonos a bejegyzett élettárssal. Ha a felek élettársi kapcsolatban élnek, de nincs bejegyzett élettársi kapcsolatuk, az ajándékozás nem illetékmentes. Ugyanígy nem mentes az unokatestvér, a nagynéni, a nagybácsi vagy a sógor javára történő ajándékozás sem.
Ezekben az esetekben érdemes irodánkkal áttekinteni a teljes tényállást, tudunk-e találni kedvezőbb megoldás.
Ajándékozási szerződésnél is az ingatlan értékéhez igazodó munkadíjsávokkal dolgozunk:
| Ingatlan értéke | Ügyvédi munkadíj |
|---|---|
| 0 – 100 millió Ft | az érték 0,5%-a + ÁFA (min. 150 000 Ft + ÁFA) |
| 100 – 200 millió Ft | az érték 0,4%-a + ÁFA |
| 200 – 300 millió Ft | az érték 0,3%-a + ÁFA |
| 300 millió Ft felett | fix 1 000 000 Ft + ÁFA |
A munkadíj magában foglalja a tanácsadást, a tulajdoni lap ellenőrzését, a szerződés megszerkesztését és ellenjegyzését, a földhivatali beadványokat és a NAV-adatlapot, valamint a képviseletet a földhivatali és az illetékkiszabási eljárásban, de nem tartalmazza a hatósági díjakat és a vagyonszerzési illetéket sem. Pontos árajánlatot csak az ügy összes részletének ismerete alapján tudunk adni, azonban készítettünk egy kalkulátort, amellyel egy perc alatt kiszámolható az ingatlan ajándékozási szerződés várható munkadíja és a költségösszesítés.
| Tétel | Díj |
|---|---|
| E-hiteles tulajdoni lap | 4 800 Ft / db |
| Tulajdonjog bejegyzése | 10 600 Ft / ingatlan |
| Haszonélvezeti jog bejegyzése | 10 600 Ft / ingatlan |
Igen. Az ingatlanra vonatkozó ajándékozási szerződés csak akkor alkalmas az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre, ha ügyvéd ellenjegyezte vagy közjegyző foglalta közokiratba. Letölthető szerződésminta alapján, ügyvéd nélkül aláírt okirattal a megajándékozott nem szerez tulajdonjogot – az ingatlan a tulajdoni lapon az ajándékozó nevén marad, minden ehhez fűződő kockázattal együtt (az ajándékozó hitelezői, végrehajtás, öröklés).
Az ügyvédnek az ajándékozásnál sokszor fokozottabban kell eljárnia, mint az adásvételnél, ugyanis itt jellemzően olyan családon belüli vagyonátrendezésről van szó, ami később öröklési vitákat is szülhet. A szerződés megszerkesztésekor ezért végiggondoljuk azt is, hogy:
Sok családban ugyanaz a kérdés merül fel: a szülő szeretné, hogy az ingatlan a gyerekéhez kerüljön – de mikor és hogyan?
| Szempont | Ajándékozás | Adásvétel (családon belül) | Végrendelet |
|---|---|---|---|
| Mikor száll át a tulajdon? | azonnal, a bejegyzéskor | azonnal, a bejegyzéskor | csak a halál után |
| Illeték egyenes ági rokon vagy testvér között | mentes | egyenes ági rokonok között mentes, testvérek között illetékköteles | öröklési illeték egyenes ágon mentes |
| Visszavonható? | peres eljárásban van lehetőség az ajándék visszakövetelésre | nem | igen, bármikor módosítható |
| Az ajándékozó lakhatása védhető? | igen, haszonélvezeti jog fenntartásával | igen, haszonélvezeti jog fenntartásával | a lakhatás a haláláig adott |
| Hatás a későbbi öröklésre | osztályra bocsátás, kötelesrész kérdése | jellemzően semleges | közvetlenül rendezi |
| Van-e hitelezői kockázat? | igen, az ajándék bizonyos esetekben megtámadható, esetleg fedezetelvonó szerződésnek minősíthető | jellemzően kisebb | – |
Nincs univerzálisan jó válasz: a döntést az életkor, a családi viszonyok, a meglévő hitelek, az esetleges tartási igény és a többi gyermek helyzete együtt határozza meg. Ezt a konzultáción részletesen felvázoljuk – megbízás esetén az első konzultáció díjmentes. Kapcsolódó szakterületeink az öröklési jog és családjog, a végrendelet szabályairól pedig külön bejegyzésünk szól.
Irodánk tapasztalata szerint az a leggyakoribb kérés, hogy a szülő bár átadja az ingatlan tulajdonjogát a gyermekének, de szeretne élete végéig ott lakni. Erre a holtig tartó haszonélvezeti jog fenntartása a bevett megoldás, amelyet ugyanabban az ajándékozási szerződésben ki lehet kötni és be lehet jegyeztetni.
Amit érdemes tudni a haszonélvezetről:
Ide vonatkozó cikkeink a témában: A haszonélvezeti jog értéke és megszüntetése · Melyik az erősebb: a tulajdonjog vagy a haszonélvezeti jog?
Ez a leggyakoribb félelem mindkét oldalon – érdemes tisztán látni.
Az ajándékozó a szerződés aláírása után, de még az ajándék átadása előtt megtagadhatja a teljesítést, ha bizonyítja, hogy a szerződéskötés után a felek viszonyában vagy a saját körülményeiben olyan lényeges változás állt be, amely miatt a teljesítés már nem várható el tőle.
A már átadott ajándék visszakövetelésére szűk körben, három esetben van mód:
Fontos korlát, hogy a szokásos mértékű ajándék nem követelhető vissza, és nem követelhető vissza az ajándék akkor sem, ha az már nincs meg, vagy ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta, illetve hosszabb ideig nem érvényesítette az igényét.
Éppen ezért érdemes az ajándékozási szerződést előre úgy megfogalmazni, hogy a felek szándéka és a feltevések egyértelműen szerepeljenek benne – ez utóbb egy esetleges vitában döntő jelentőségű lehet.
Ha a megajándékozott az ajándékba kapott ingatlant 5 éven belül értékesíti, személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége keletkezhet.
Példa: ha egy édesanyától illetékmentesen kapott lakást a gyermeke a következő évben 50 millió forintért elad, a szerzési érték 37,5 millió forint, a jövedelem 12,5 millió forint, ennek 100%-a után 15% szja, azaz 1 875 000 Ft fizetendő. Ugyanez az ügylet az ötödik évet követően teljesen adómentes.
Az osztatlan közös tulajdon és a használati megosztás szabályairól, valamint az illetékkedvezményekről és mentességekről részletes bejegyzéseink szólnak.
Az ajándékozási illeték lakóingatlan (lakás, lakóház) esetén az ingatlan tiszta értékének 9%-a, egyéb ingatlan – például telek, garázs, nyaraló, üzlethelyiség – esetén 18%. Egyenes ági rokonok (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka, örökbefogadott), házastársak, bejegyzett élettársak és testvérek között az ajándékozás teljesen illetékmentes.
Nem. Az egyenes ági rokonok közötti ajándékozás – így a szülő és gyermek, valamint a nagyszülő és unoka közötti ingatlanajándékozás – teljes egészében illetékmentes, az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatra is kiterjedően. Az ügyvédi munkadíjjal és a földhivatali díjakkal azonban ilyenkor is számolni kell.
Igen. A földhivatal a megajándékozott tulajdonjogát csak ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy közjegyzői okirat alapján jegyzi be. Ügyvéd nélkül, letöltött minta alapján aláírt szerződéssel a megajándékozott nem szerez tulajdonjogot, az ingatlan a tulajdoni lapon az ajándékozó nevén marad.
Irodánknál a munkadíj 100 millió forint ingatlanértékig az érték 0,5%-a + ÁFA, de legalább 150 000 Ft + ÁFA; 100 és 200 millió forint között 0,4% + ÁFA; 200 és 300 millió között 0,3% + ÁFA; 300 millió forint felett fix 1 000 000 Ft + ÁFA. A díj tartalmazza a tanácsadást, a tulajdoni lap ellenőrzését, a szerződés elkészítését és ellenjegyzését, a földhivatali és NAV-beadványokat, valamint a képviseletet az eljárásokban, de nem tartalmazza a tulajdoni lap (4 800 Ft / lekérés), a hatósági díjak (10 600 Ft / ingatlan) költségét és a vagyonszerzési illetéket.
Igen, és a gyakorlatban ez a leggyakoribb megoldás. Az ajándékozási szerződésben kiköthető és a tulajdoni lapra bejegyeztethető a holtig tartó haszonélvezeti jog, amely alapján az ajándékozó továbbra is jogosult az ingatlan birtoklására és használatára. A haszonélvezeti jog a tulajdonosváltozással sem szűnik meg, ezért az ilyen ingatlan piaci értéke alacsonyabb.
Csak szűk körben. A már átadott ajándék akkor követelhető vissza, ha az ajándékozónak vagy közeli hozzátartozójának a létfenntartásához van rá szüksége, ha a megajándékozott vagy hozzátartozója súlyos jogsértést követett el az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására, illetve ha az a feltevés, amelyre az ajándékozás épült, véglegesen meghiúsult. A szokásos mértékű ajándék nem követelhető vissza, és nem követelhető vissza akkor sem, ha az ajándék már nincs meg, vagy ha az ajándékozó megbocsátott.
Csak akkor, ha bejegyzett élettársi kapcsolatról van szó. A közjegyzői nyilvántartásba nem vett, hagyományos élettársi kapcsolat esetén az ajándékozás illetékköteles: lakóingatlannál 9%, egyéb ingatlannál 18%. Ugyanez vonatkozik az unokatestvér, a nagynéni, a nagybácsi vagy a sógor javára történő ajándékozásra is.
Ha az eladásra a szerzést követő 5 éven belül kerül sor, keletkezhet szja-kötelezettség. Illetékmentes ajándékozásnál a szerzési érték az eladási ár 75%-a, így a bevétel 25%-a a számított jövedelem. Ez a szerzés évében és az azt követő évben 100%-ban, a 2. évben 90%-ban, a 3. évben 60%-ban, a 4. évben 30%-ban adóköteles, az 5. évtől pedig már nem. Az szja mértéke 15%.
Ez a család helyzetétől függ. Az ajándékozás azonnal átruházza a tulajdonjogot, és egyenes ági rokonok között illetékmentes, de utóbb csak szűk körben vonható vissza, és hatással lehet a későbbi öröklésre (osztályra bocsátás, kötelesrész). A végrendelet bármikor módosítható, de csak a halál után hatályosul. Egyenes ági rokon öröklése szintén illetékmentes. A döntés előtt érdemes konzultálni – megbízás esetén az első konzultáció díja beszámít a későbbi munkadíjba.
Csak a jogosult hozzájárulásával. Ha az ingatlanon jelzálogjog, illetve elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve, az ajándékozáshoz a bank vagy – állami támogatás esetén – a Magyar Állam hozzájárulása szükséges. CSOK igénybevétele esetén a 10 éves elidegenítési és terhelési tilalom külön vizsgálandó.
Igen, de a kiskorú nevében a törvényes képviselő jár el. Fontos, hogy a kiskorú tulajdonában álló ingatlannal később csak korlátozottan lehet rendelkezni, ehhez is jellemzően gyámhatósági jóváhagyás szükséges, ezért az ilyen ajándékozás következményeit érdemes előre végiggondolni.
Igen. Az ajándékozási szerződés videóhívásban is megköthető, az ügyvédi ellenjegyzés ilyenkor is kötelező. Irodánk az ország egész területéről fogad megbízást online ügyintézéssel.
A Dr. Andirkó Ügyvédi Iroda székhelye a 4025 Debrecen, Antall József utca 36. fsz. 1. szám (Antall József – Barna utca sarka), Hajdúböszörményben pedig szintén van személyes ügyfélfogadás. Az ország egyéb településeiről online, videóhívásban vállalunk megbízást.
A kapcsolatfelvétel során megvizsgáljuk az adott ingatlan jogi helyzetét, tájékoztatjuk ügyfeleinket a szerződéskötés menetéről, a munkadíjról, valamint a várható költségekről. Megbízás esetén az első konzultáció díja beszámít a későbbi munkadíjba.
Megszerkesztjük a megfelelő szerződéstípusokat, valamint ellátjuk azokat az ügyvédi ellenjegyzéssel.
Ellátjuk a képviseletet az ingatlanügyi hatóság, az adóhatóság, illetve – ügytípustól függően – bármely más hatóság vagy szerv előtti eljárás során.
Utolsó frissítés: 2026. augusztus