Debrecen
Antall József u. 36., fsz. 1.
+36 20 445 8480
Hétköznap 8-17 között
Hétköznap: 8-17 óráig
Hétvégén irodánk zárva tart
Antall József u. 36., fsz. 1.
Hétköznap 8-17 között
Hétvégén irodánk zárva tart
A bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles. Lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges: a szóban kötött lakásbérleti megállapodás nem érvényes, és a bérleti díj nemfizetése miatti felmondásnak is szigorú törvényi rendje van. A Dr. Andirkó Ügyvédi Irodát dr. Andirkó Balázs István LL.M. ügyvéd, compliance és ingatlanforgalmi szakjogász vezeti. Lakás- és üzlethelyiség-bérleti szerződéseket készítünk és véleményezünk bérbeadóknak, bérlőknek, ingatlankezelő vállalkozásoknak és portfóliótulajdonosoknak, Debrecenben és Hajdúböszörményben személyes ügyfélfogadással, az ország egész területén pedig online, videóhívásban is.
Az alábbi hat kérdés az, amellyel bérbeadók a leggyakrabban fordulnak irodánkhoz. A sorrend a bérleti jogviszony menetét követi: a bérleti díj esedékességétől a nemfizetés kezelésén és a karbantartási kötelezettségeken át a jogviszony megszűnéséig és a bérlemény kiürítéséig.
A lakbér esedékessége a bérleti szerződés egyik legritkábban részletezett, mégis gyakran vitássá váló pontja. A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta előre, egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.
Ennek azért van jelentősége, mert a nemfizetés miatti felmondás határidőrendszere ehhez az időponthoz igazodik: az „elmulasztott határnap” az az időpont, amelyet a szerződés, ennek hiányában pedig a törvény meghatároz. Ha a szerződés erről nem rendelkezik, a bérbeadó a hónap 15. napja előtt késedelemre nem hivatkozhat.
Nem lakás céljára szolgáló bérleményre a Polgári Törvénykönyv általános bérleti szabálya irányadó: a bérlő a bérleti díjat havonta előre köteles megfizetni, egy hónapnál rövidebb időre kötött szerződés esetén pedig a bérleti díj a szerződés megkötésekor esedékes.
A törvény erre az esetre kétlépcsős eljárást és rövid határidőket ír elő. A felmondás a gyakorlatban jellemzően nem azért marad hatálytalan, mert a bérbeadónak nincs igaza, hanem azért, mert az eljárási rendet nem tartotta be.
Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.
Három hiba fordul elő a leggyakrabban:
A nemfizetés miatti felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
Ha a felmondás alapja a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása, az eljárási rend hasonlóan kötött. A bérbeadó köteles a bérlőt a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra – a következményekre figyelmeztetéssel – a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani; a felmondást pedig a magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni.
A két esetkör között lényeges a különbség: itt a második nyolcnapos határidő nem a felszólítás eredménytelenné válásától, hanem a magatartás folytatásától vagy megismétlésétől kezdődik.
A felmondás tehát nem mérlegelés, hanem határidők kérdése. Ha bérleti jogviszonyt kíván megszüntetni, célszerű már a felszólítás megfogalmazásakor ügyvédhez fordulni: ebben a szakaszban az eljárás még alakítható, a felmondás közlésének időpontjában viszont a határidők jellemzően eldőltek.
A bérbeadót a törvény erejénél fogva zálogjog illeti meg. Ennek tartalmát és korlátait érdemes pontosan ismerni, mert a gyakorlatban mindkét irányban félreértések forrása.
Ingatlan bérbeadóját zálogjog illeti a bérleti díj és a költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain. A zálogjog a törvényen alapul, külön kikötést nem igényel. Három további szabály kapcsolódik hozzá.
A bérbeadó mindaddig, amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását. Ez tehát nem önhatalmú intézkedés, hanem törvényben biztosított jog; a korlátait azonban maga a törvény határozza meg.
Ha a bérlő kifogásolja a zálogjog fennállását, terjedelmét, vagy azt, hogy a bérbeadó a követelésre teljes fedezetet nyújtó vagyontárgyakon felül más vagyontárgyak elszállítását is megakadályozta, a bérbeadó nyolc napon belül köteles zálogjogát bírósági úton érvényesíteni. Ha ezt elmulasztja, zálogjoga megszűnik. Ez a nyolcnapos határidő a gyakorlatban gyakran marad figyelmen kívül.
Ha a bérlő a zálogjoggal terhelt dolgot a bérbeadó engedélye nélkül elszállítja, és más megfelelő biztosítékot nem nyújt, a bérbeadó követelheti a dolognak a bérlő költségén való visszaszállítását; a visszaszállítással a zálogjog feléled.
A zálogjog ugyanakkor nem jogosítja fel a bérbeadót arra, hogy a bérlőt az ingatlanból kizárja, a zárat lecserélje vagy a bérlő ingóságait önhatalmúlag értékesítse. A kielégítési jog bírósági végrehajtás útján vagy – fogyasztóval szemben törvényi korlátozással – bírósági végrehajtáson kívül gyakorolható, az értékesítés során pedig a kereskedelmi ésszerűség követelménye és elszámolási kötelezettség terheli a jogosultat. A kizárás és az önkényes értékesítés a bérbeadó felelősségét alapozza meg.
Az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, továbbá a közös használatra szolgáló helyiségek állagában és berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről a bérbeadó köteles gondoskodni.
A bérlemény belső karbantartására eltérő szabály vonatkozik. A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetve azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik.
A megosztás alapja tehát nem a költség nagysága, hanem az elvégzett munka jellege. Egy magas költségű festés karbantartásnak minősül, és így a bérlőt terheli; egy alacsony költségű csaptelepcsere cserének, és így a bérbeadót.
Ez az egyik olyan kérdés, ahol az előre megfogalmazott szerződés a leginkább megtérül. Megállapodás hiányában a törvényi felosztás érvényesül, amely egyik fél érdekeinek sem feltétlenül felel meg. A szerződésben ezért érdemes tételesen rögzíteni, mely munkák minősülnek karbantartásnak és melyek cserének, továbbá azt is, hol húzódik a felek közötti értékhatár.
A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni. Hogy ez a gyakorlatban mit jelent, jellemzően a beköltözéskor felvett, fényképes és tételes átadás-átvételi jegyzőkönyv alapján ítélhető meg; a kaucióval összefüggő vitákban rendszerint ez a dokumentum bír döntő jelentőséggel.
A határozott időre kötött szerződés lejárta után a bérbeadó rendelkezésére áll egy gyorsabb, nem peres út, amelynek azonban jogvesztő határideje van.
A bérbeadó a határozott időre kötött lakás- és más, nem lakás céljára szolgáló helyiségbérleti szerződés esetén a meghatározott idő lejártát követő 60 napon belül kérheti a kiürítésre vonatkozó nem peres eljárási szabályok alkalmazását, ha a kérelem benyújtásával egyidejűleg igazolja, hogy a bérleti szerződésben meghatározott idő eltelt. A kérelem benyújtására nyitva álló határidő jogvesztő.
A lejáratot követő két hónapban tehát peres eljárás nélkül, végzéssel rendelhető el a kiürítés. A hatvan nap elteltével erre már nincs mód: ilyenkor a lakás kiürítése iránti per marad, amely lényegesen hosszabb eljárást jelent.
A lejárat időpontja ezért nem pusztán nyilvántartási adat, hanem határidő. Több bérleményt kezelő ügyfeleinknek javasoljuk, hogy a szerződéseket a lejárati dátummal együtt, egységes nyilvántartásban vezessék.
A kiürítési kötelezettségvállalást tartalmazó közjegyzői okirat a bérbeadó helyzetét lényegesen megerősíti, és a bérlemények számának növekedésével egyre inkább megtérül.
Ha a bérlő közjegyző előtt, közokiratban vállalja, hogy a bérleti jogviszony megszűnése esetén az ingatlant kiüríti és elhagyja, az okirat végrehajtási záradékkal látható el, és így peres eljárás nélkül végrehajthatóvá válik. Az okiratot készítő közjegyző akkor látja el végrehajtási záradékkal a közjegyzői okiratot, ha az tartalmazza a szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra irányuló vagy egyoldalú kötelezettségvállalást, a jogosult és a kötelezett nevét, a kötelezettség tárgyát, mennyiségét (összegét) és jogcímét, valamint a teljesítés módját és határidejét. Ha a kötelezettség feltétel vagy időpont bekövetkezésétől függ, a végrehajthatósághoz az is szükséges, hogy a feltétel vagy időpont bekövetkezését közokirat tanúsítsa. Bérleti jogviszonynál jellemzően ez utóbbi a kritikus pont, mert a jogviszony megszűnését is igazolni kell.
A végrehajtás időzítésével kapcsolatban egy további szabályt szükséges figyelembe venni. A végrehajtó a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását a november 15-től április 30-ig terjedő időszakot követő időszakra halasztja el, ha a kötelezett magánszemély. Egy novemberben eldőlt ügyben ez azt jelenti, hogy a tényleges kiköltöztetésre májusban kerül sor. Bérbeadóként ezért célszerű a jogviszony rendezését az őszi hónapokban megkezdeni. A halasztás alól két kivétel van: az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése, illetve az az eset, ha a kötelezettel szemben korábban rendbírságot szabtak ki.
Az önkényes elfoglalás egyébként is önálló esetkör: az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését a bíróság végrehajtható okirat kiállítása nélkül, nem peres eljárás során hozott végzésben rendeli el. Irodánk a bérleti szerződést úgy készíti el, hogy az illeszkedjen a közjegyzői okirathoz, és összeállítja a közjegyzői eljáráshoz szükséges dokumentumokat.
Bérlők jellemzően akkor fordulnak irodánkhoz, amikor a jogvita már kialakult. A szerződés aláírás előtti véleményezése ehhez képest csekély ráfordítást igényel, és a később felmerülő viták jelentős része megelőzhető vele. Az alábbi hét kérdést érdemes minden bérleti szerződésben ellenőrizni.
Több bérlemény kezelése esetén a kérdés jellemzően nem az, hogy megfelelő-e az egyes szerződés, hanem az, hogy egységes-e a szerződéses rendszer. Erre az igényre önálló szolgáltatást alakítottunk ki, amely három, egymásra épülő lépésből áll: portfólió-átvilágításból, sablonrendszer kialakításából és folyamatos, átalánydíjas jogi háttérből.
Meglévő szerződésállomány esetén az első lépés nem az újraírás, hanem a felmérés. Átnézzük a szerződéseket, és táblázatos formában mutatjuk be az állomány állapotát: mely szerződések tartoznak kockázati kategóriába, hol hiányzik az érvényességhez szükséges írásbeliség, hol nem működik a felmondási mechanizmus, hol hiányos a kaució elszámolása, hol nem készült átadás-átvételi jegyzőkönyv, és hol szerepel olyan kikötés, amely bírósági eljárásban várhatóan nem állná meg a helyét. A lejárati dátumokat is nyilvántartásba vesszük, mert a határozott idejű szerződéseknél a lejáratot követő hatvan nap jogvesztő határidő.
Az átvilágítás rögzített díjú, előre kalkulálható munka, amelynek eredményeként pontos képet kap a szerződésállományhoz kapcsolódó kockázatokról.
Az átvilágítást követően sablonrendszert építünk fel: alapszerződést lakásra és üzlethelyiségre, átadás-átvételi jegyzőkönyvet, a törvényi határidőket tartalmazó felszólítás- és felmondásmintákat, kaucióelszámolási mintát, valamint a kiürítési kötelezettségvállalást tartalmazó közjegyzői okirathoz illeszkedő szerződésváltozatot.
A sablonrendszert úgy állítjuk össze, hogy munkatársai önállóan tudják használni: minden mintához rövid, közérthető kitöltési útmutató tartozik, amely azt is megjelöli, mely esetekben szükséges ügyvéd közreműködése.
A harmadik lépcsőben havi átalánydíj mellett állunk rendelkezésre. Ide tartozik az egyedi szerződések véleményezése, a felmondások és felszólítások ellenőrzése, a hátralékkezelés és a jogi tanácsadás. Ez jellemzően kedvezőbb díjazást és gyorsabb ügyintézést jelent, mint az ügyenkénti megbízás, mert a portfóliót nem kell minden alkalommal újra megismerni.
Ha a bérlő tartozásának érvényesítésére kerül sor, azt a követeléskezelés keretében ugyanez az iroda viszi tovább, a fizetési felszólítástól a végrehajtásig.
Kérjen ajánlatot a portfóliójára. Az első konzultáción áttekintjük, hány és milyen típusú szerződésről van szó, és mely kérdések igényelnek elsőként rendezést.
Ingatlanforgalmi szakjogász. Dr. Andirkó Balázs István LL.M. a Debreceni Egyetemen szerzett ingatlanforgalmi szakjogász minősítést, emellett compliance szakjogász LL.M. végzettséggel rendelkezik. Az iroda 2020 óta működik, tagja a Debreceni Ügyvédi Kamarának.
Érthető kommunikáció. Nem várjuk el ügyfeleinktől a jogi szakkifejezések ismeretét. Fontosnak tartjuk viszont, hogy végig értsék, mi történik az ügyükben és miért, ezért a szaknyelv használatát a szükséges mértékre korlátozzuk.
Követeléskezelési tapasztalat. A bérleti jogviszonyban felmerülő viták jelentős része pénzköveteléssé alakul. Az iroda önálló szakterülete a követeléskezelés, ezért a szerződést eleve úgy fogalmazzuk meg, hogy a belőle eredő követelés szükség esetén érvényesíthető legyen.
Online konzultáció. Ha az idő vagy a távolság nem teszi lehetővé a személyes találkozót, a konzultáció Teams, Zoom, Google Meet vagy FaceTime útján is igénybe vehető.
További szakterületeink: ingatlanjog és építőipar, társasházi ügyvéd, kivitelezési szerződés, cégjog.
Nem. A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Írásbeli szerződés nélkül sem a bérleti díj, sem a felmondás, sem a kaució kérdése nem rendezhető megnyugtatóan.
A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta előre, egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni. Nem lakás céljára szolgáló bérleménynél a Polgári Törvénykönyv általános szabálya az irányadó: a bérleti díj havonta előre esedékes, egy hónapnál rövidebb bérletnél pedig a szerződés megkötésekor.
Először írásban, a következményekre figyelmeztetéssel fel kell szólítania a bérlőt a teljesítésre. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. A második nyolc napos határidő elmulasztása a felmondás sikerét veszélyezteti.
Az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára, azzal, hogy a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.
A bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani. A felmondást a magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni.
Ez a nyolc nap tehát nem a felszólítás lejártától, hanem a magatartás folytatásától vagy megismétlésétől indul.
Ingatlan bérbeadóját zálogjog illeti a bérleti díj és a költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain. A bérbeadó mindaddig, amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja e vagyontárgyak elszállítását. Ha a bérlő ezt kifogásolja, a bérbeadó nyolc napon belül köteles a zálogjogát bírósági úton érvényesíteni, különben az megszűnik. A bérlő kizárása vagy a holmija önhatalmú értékesítése viszont a bérbeadó felelősségét alapozza meg.
Ha a bérlő a zálogjoggal terhelt dolgot a bérbeadó engedélye nélkül elszállítja, és más megfelelő biztosítékot nem nyújt, a bérbeadó követelheti a dolog visszaszállítását a bérlő költségén. A visszaszállítással a zálogjog feléled.
Az épület karbantartása, a központi berendezések üzemképes állapota és a közös használatú helyiségek hibáinak megszüntetése a bérbeadó kötelezettsége. A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek karbantartása, felújítása, pótlása és cseréje tekintetében a felek megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a karbantartás és a felújítás költsége a bérlőt, a pótlás és a csere költsége a bérbeadót terheli.
A törvény tehát nem a költség nagysága, hanem a munka jellege szerint oszt.
A szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni. Hogy ez a gyakorlatban mit jelent, jellemzően a beköltözéskor felvett, fényképes és tételes átadás-átvételi jegyzőkönyv alapján ítélhető meg.
A bérbeadó a határozott időre kötött lakás- és nem lakás céljára szolgáló helyiségbérleti szerződés esetén a meghatározott idő lejártát követő 60 napon belül kérheti a kiürítésre vonatkozó nem peres eljárási szabályok alkalmazását, ha egyidejűleg igazolja, hogy a szerződésben meghatározott idő eltelt. Ez a határidő jogvesztő: a hatvan nap letelte után már csak a lakás kiürítése iránti per marad.
Olyan közokirat, amelyben a bérlő vállalja, hogy a bérleti jogviszony megszűnése esetén az ingatlant kiüríti. Az okiratot készítő közjegyző végrehajtási záradékkal látja el a közjegyzői okiratot, ha az tartalmazza a kötelezettségvállalást, a jogosult és a kötelezett nevét, a kötelezettség tárgyát, mennyiségét és jogcímét, valamint a teljesítés módját és határidejét. Így a kiürítés per nélkül végrehajtható.
A végrehajtó a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását a november 15-től április 30-ig terjedő időszakot követő időszakra halasztja el, ha a kötelezett magánszemély. Két kivétel van: az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése, illetve ha a kötelezettel szemben korábban rendbírságot szabtak ki. Bérbeadóként ezért érdemes a jogviszony rendezését időben, ősszel elkezdeni.
A nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait – a törvényben meghatározott eltérésekkel – megfelelően kell alkalmazni. A gyakorlatban azonban a kereskedelmi bérlet lényegesen összetettebb: hosszabb futamidő, indexálás, bérlői beruházás, üzletátruházás és bérbeadói hozzájárulások kérdései merülnek fel.
Igen. Több bérlemény esetén a szerződésállomány egységesítése az a beavatkozás, amely a legszélesebb körben csökkenti a kockázatot. Portfólió-átvilágítással kezdünk, ezt követően sablonrendszert építünk fel, végül havi átalánydíj mellett látjuk el a folyamatos jogi hátteret.
A kapcsolatfelvétel során megvizsgáljuk az adott ingatlan jogi helyzetét, tájékoztatjuk ügyfeleinket a szerződéskötés menetéről, a munkadíjról, valamint a várható költségekről. Megbízás esetén az első konzultáció díja beszámít a későbbi munkadíjba.
Megszerkesztjük a megfelelő szerződéstípusokat, valamint ellátjuk azokat az ügyvédi ellenjegyzéssel.
Ellátjuk a képviseletet az ingatlanügyi hatóság, az adóhatóság, illetve – ügytípustól függően – bármely más hatóság vagy szerv előtti eljárás során.