Egy 2021 novemberében benyújtott törvényjavaslat alapján módosul a földforgalmi törvény. A legtöbb változás a törvényjavaslat elfogadását és kihirdetését követően már 2022-től már hatályba is lépett.
VISZLÁT, ZÖLD PAPÍR, HELLO, ELEKTRONIKUS INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS!
A legnagyobb horderejű és minden szerződést alapjaiban érintő változás, az elektronikus regisztráció. Ez a teljesen megújuló, 2023 februárjától induló elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerrel (E-ING) együtt lép életbe. (Ennek részleteit egy későbbi, átfogó cikkben ismertetem. A törvényjavaslat már elérhető, a végrehajtási rendelet tervezete azonban még előkészítés alatt áll). Az E-ING eredményeképpen ettől az időponttól megszűnik a földügyekben alkalmazott biztonsági kellékekkel rendelkező okmány (köznapi nevén „zöld papír”) kötelező használata. A törvényjavaslat ugyanis a földforgalmi törvény hatálya alá tartozó szerződések elektronikus regisztrációját fogja előírni.
KÖZELI HOZZÁTARTOZÓK KÖZÖTTI TULAJDONÁTRUHÁZÁS
A törvényjavaslat értelmében a közeli hozzátartozók közötti ügyletek esetén is meg kell tennie a tulajdonjogot szerző félnek azokat a földforgalmi törvényben rögzített kötelezettségvállaló nyilatkozatokat, amelyeket egy harmadik személy vevőnek, miszerint
- a földet maga használja,
- eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, valamint
- vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjából számított 5 évig más célra nem hasznosítja, ha átruházó félként a közeli hozzátartozója is megtette ezt a nyilatkozatot a korábbi szerződésében.
DOLOGÖSSZESSÉG A FÖLDFORGALMI TÖRVÉNYBEN
A dologösszességként való értékesítés során a tulajdonos több földet egybefoglalt vételáron adja el a vevőnek. Ennek leggyakoribb esete, ha a földek egymással szomszédosak. A módosított földforgalmi törvény az alábbiakat vezette be:
- Egybefoglalt vételáron történő eladásra akkor is sor kerülhet, ha a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek. Emellett a földek bejegyzett földhasználója az eladó vagy legalább három éve a vevő.
- A közös tulajdonban álló föld tulajdoni hányadának eladása esetén az elővásárlásra jogosult földműveseket megelőzi az adásvételi szerződés megkötésekor legalább 3 éve tulajdoni hányaddal rendelkező földműves tulajdonostárs. Több föld egybefoglalt vételáron történő eladása esetén ez az elővásárlási jog csak akkor gyakorolható, ha az elővásárlási jogosultság valamennyi érintett ingatlan vonatkozásában fennáll.
VÁLTOZOTT A KIFÜGGESZTÉS
Véleményem szerint a változtatással egy merőben ügyfélbarát megoldás született meg. A hirdetményi közzétételre (köznapi nevén kifüggesztésre) az új szabályok alapján csak a hatósági ellenőrzést követően kerül sor. Korábban a szerződést a jegyzőhöz kellett megküldeni. A jegyző a formai vizsgálatot követően 60 napra közzétette a szerződést annak érdekében, hogy az földforgalmi törvény szerinti elővásárlásra jogosultak megtehessék a nyilatkozataikat, ezt követően küldte meg a mezőgazdasági igazgatási szervnek jóváhagyásra.
Ha a szerződés valamilyen oknál fogva hibás volt, és a szerv az ügyletet nem hagyta jóvá, abban az esetben – a jól ismert társasjátékos hasonlattal élve – „vissza a start mezőre”. Ekkor a szerződést újra meg kellett kötni, a 60 napos hirdetményi közzétételt pedig újra kellett kezdeni, immár az új szerződéssel. Ez a gyakorlat számos esetben eredményezte azt, hogy (az egyébként sem rövid) eljárás akár 8-10 hónapot is igénybe vegyen.
A törvényjavaslat fordított a sorrendben. A megkötött szerződéseket 8 napon belül közvetlenül a mezőgazdasági igazgatási szervhez kell benyújtani (az E-ING rendszer bevezetését követően pedig értelemszerűen abba feltölteni). Ezt követően a szerv a szerződés ellenőrzése céljából hivatalból továbbítja a jegyzőnek a szerződést, egyben pedig felhívja a hirdetményi közzétételre. A törvényjavaslat rögzíti, hogy a közzétételre való alkalmasság megállapítása nem minősül az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyásának. Annak ellenére, hogy a szerződés jogilag helyes, a helyi földbizottság támogatását is meg kell szereznie a jóváhagyáshoz.
A HASZONBÉRLETI SZERZŐDÉS VÁLTOZÁSAI A FÖLDFORGALMI TÖRVÉNYBEN
Amennyiben a haszonbér vagy az ellenszolgáltatás ellenértéke aránytalan, a mezőgazdasági igazgatási szerv megtagadhatja a jóváhagyást. Aránytalan az ellenszolgáltatás akkor, ha a föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják. Ebben az esetben a haszonbérbe adó köteles bizonyítani az arányosságot. Előnyös tulajdonságként lehet figyelembe venni a föld fekvését, a föld minőségét (aranykorona értékét), öntözhetőségét, művelhetőségét, közútról való megközelíthetőségét, azonban nem lehet figyelembe venni a bizonytalan, jövőbeni eseményeket és legalább részben a haszonbérlő elhatározásától, kockázatvállalásától függő körülményeket. A haszonbér mértékének csökkentése esetén (bírósági ítéletbe foglalt csökkentés kivételével) igazolni kell a piaci körülmények lényeges megváltozását.
2022 JÚLIUSÁTÓL HATÁLYBA LÉPŐ MÓDOSÍTÁSOK
A legfrisebb, 2022. július 1-jei módosítások a jogszabály következő pontjait érintették:
- A továbbiakban elővásárlási jog nem áll fenn az adott földben legalább három éve tulajdonrésszel rendelkező vevő által kötött, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adás-vétel esetén. A gyakorlatban tehát, ha egy legalább három éve tulajdonostárs vevő vásárolja meg az összes többi tulajdonos hányadait, és ezzel a közös tulajdon megszűnik, a szerződést nem kell kifüggeszteni.
- A korábbi szabályozás szerint nem kellett a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása, ha a tulajdonostársak közötti tulajdonjog átruházáshoz, ha ezzel a közös tulajdon megszűntetésére került sor. A módosítás ezt a rendelkezést hatályon kívül helyezte, így a továbbiakban az ilyen ügyletek jóváhagyáskötelesek lesznek.
Amennyiben termőföldekkel kapcsolatos szerződés elkészítésében hatékony jogi segítségre van szükséged, foglalj időpontot az online időpontfoglaló rendszerünkön keresztül, vagy keresd fel irodánkat a megadott elérhetőségeink egyikén!
Ajánljuk figyelmedbe a következő cikkeinket is, melyek kapcsolódhatnak a témához: