Debrecen

Antall József u. 36., fsz. 1.

+36 20 445 8480

Hétfőtől-péntekig 8-17 között

Hétköznap: 8-17 óráig

Hétvégén irodánk zárva tart

A FÖLDFORGALMI TÖRVÉNY VÁRHATÓ MÓDOSÍTÁSAI

Megosztás itt: facebook
Megosztás itt: twitter
Megosztás itt: linkedin

Egy 2021 novemberében benyújtott törvényjavaslat alapján több módosítás is várható a földforgalmi törvényben, a legtöbb változás a törvényjavaslat elfogadását és kihirdetését követően már 2022-től már hatályba is léphet.

VISZLÁT, ZÖLD PAPÍR, HELLO, ELEKTRONIKUS INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS!

A legnagyobb horderejű és minden szerződést alapjaiban érintő változás, az elektronikus regisztráció a teljesen megújuló, 2023 februárjától induló elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerrel (E-ING) együtt lép életbe (melynek részleteit egy későbbi, átfogó cikkben ismertetem – a törvényjavaslat már elérhető, a végrehajtási rendelet tervezete azonban még előkészítés alatt áll). Az E-ING eredményeképpen ettől az időponttól megszűnik a földügyekben alkalmazott biztonsági kellékekkel rendelkező okmány (köznapi nevén „zöld papír”) kötelező használata, ugyanis a törvényjavaslat a szerződések elektronikus regisztrációját fogja előírni.

KÖZELI HOZZÁTARTOZÓK KÖZÖTTI TULAJDONÁTRUHÁZÁS

A törvényjavaslat értelmében a közeli hozzátartozók közötti ügyletek esetén is meg kell tennie a tulajdonjogot szerző félnek azokat a kötelezettségvállaló nyilatkozatokat, amelyeket egy harmadik személy vevőnek, miszerint

  • a földet maga használja,
  • eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, valamint
  • vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjából számított 5 évig más célra nem hasznosítja, ha átruházó félként a közeli hozzátartozója is megtette ezt a nyilatkozatot a korábbi szerződésében.

DOLOGÖSSZESSÉG

A dologösszességként való értékesítés során a tulajdonos több földet egybefoglalt vételáron adja el a vevőnek, melynek leggyakoribb esete, ha a földek egymással szomszédosak. A törvényjavaslat az alábbi módosításokat kívánja bevezetni:

  • Egybefoglalt vételáron történő eladásra akkor is sor kerülhet, ha a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek és a földek bejegyzett földhasználója az eladó vagy legalább három éve a vevő.
  • A közös tulajdonban álló föld tulajdoni hányadának eladása esetén az elővásárlásra jogosult földműveseket megelőzi az adásvételi szerződés megkötésekor legalább 3 éve tulajdoni hányaddal rendelkező földműves tulajdonostárs. Több föld egybefoglalt vételáron történő eladása esetén ez az elővásárlási jog csak akkor gyakorolható, ha az elővásárlási jogosultság valamennyi érintett ingatlan vonatkozásában fennáll.

VÁLTOZHAT A KIFÜGGESZTÉSI ELJÁRÁS

Véleményem szerint egy merőben ügyfélbarát megoldás születhet meg azzal, hogy a hirdetményi közzétételre (köznapi nevén kifüggesztésre) csak hatósági ellenőrzést követően kerülne sor. Jelenleg a szerződést a jegyzőhöz kell megküldeni, aki a formai vizsgálatot követően 60 napra közzéteszi a szerződést annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosultak megtehessék a nyilatkozataikat, ezt követően küldi meg a mezőgazdasági igazgatási szervnek jóváhagyásra.

Ha a szerződés valamilyen oknál fogva hibás, és a szerv az ügyletet nem hagyja jóvá, abban az esetben – a jól ismert társasjátékos hasonlattal élve – „vissza a start mezőre”, vagyis a szerződést újra meg kell kötni, a 60 napos hirdetményi közzétételt pedig újra kell kezdeni, immár az új szerződéssel. Ez a gyakorlat számos esetben eredményezte azt, hogy (az egyébként sem rövid) eljárás akár 8-10 hónapot is igénybe vegyen.

A törvényjavaslat fordít a sorrendben: a megkötött szerződéseket 8 napon belül közvetlenül a mezőgazdasági igazgatási szervhez kellene benyújtani (az E-ING rendszer bevezetését követően pedig értelemszerűen abba feltölteni), a szerv pedig a szerződés ellenőrzése hivatalból továbbítaná a jegyzőnek a szerződést, egyben pedig felhívná a hirdetményi közzétételre. A törvényjavaslat rögzíti, hogy a közzétételre való alkalmasság megállapítása nem minősül az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyásának, hiszen annak ellenére, hogy a szerződés jogilag helyes, a helyi földbizottság támogatását is meg kell szereznie a jóváhagyáshoz.

A HASZONBÉRLETI SZERZŐDÉS LEHETSÉGES VÁLTOZÁSAI

Amennyiben a haszonbér vagy az ellenszolgáltatás ellenértéke aránytalan, a törvényjavaslat alapján a mezőgazdasági igazgatási szerv megtagadhatná a jóváhagyást. Aránytalan az ellenszolgáltatás akkor, ha a föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják, ebben az esetben a haszonbérbe adó köteles bizonyítani az arányosságot. Előnyös tulajdonságként lehet figyelembe venni a föld fekvését, a föld minőségét (aranykorona értékét), öntözhetőségét, művelhetőségét, közútról való megközelíthetőségét, azonban nem lehet figyelembe venni a bizonytalan, jövőbeni eseményeket és legalább részben a haszonbérlő elhatározásától, kockázatvállalásától függő körülményeket. A haszonbér mértékének csökkentése esetén (bírósági ítéletbe foglalt csökkentés kivételével) igazolni kell a piaci körülmények lényeges megváltozását.

Fontos hangsúlyozni, hogy az ismertetett szabályok jelenleg törvényjavaslat szintjén állnak rendelkezésre, ezért a végleges tartalom ettől (nem valószínű, de akár) el is térhet. Amennyiben termőföldekkel kapcsolatos szerződés elkészítésében hatékony jogi segítségre van szüksége, foglaljon időpontot IDE kattintva, vagy keresse fel irodánkat a ‘KAPCSOLAT’ gomb alatti elérhetőségek egyikén!