Debrecen

Antall József u. 36., fsz. 1.

+36 20 445 8480

Hétfőtől-péntekig 8-17 között

Hétköznap: 8-17 óráig

Hétvégén irodánk zárva tart

AZ OSZTATLAN KÖZÖS TULAJDONBAN ÁLLÓ FÖLDEK FELSZÁMOLÁSA

Megosztás itt: facebook
Megosztás itt: twitter
Megosztás itt: linkedin

„Az Országgyűlés elkötelezett a magyar földművesek agrárpiaci versenyképességének javítása, gazdasági pozícióik megerősítése mellett és támogatja az optimális méretű, a stabil tulajdonosi szerkezeten alapuló hazai agrárium kialakulását. Ezért az Országgyűlés abból a célból, hogy az osztatlan közös földtulajdoni viszonyok felszámolását gyorsítsa, az osztatlan közös tulajdonban álló mező- és erdőgazdasági célú földek elmúlt évtizedekben kialakult tulajdonviszonyait rendezze, és ezáltal a magyar földművesek javára gazdaságosan művelhető, adminisztratív terhek nélkül használatba vagy tulajdonba vehető birtoktestek alakuljanak ki, optimális méretű és átlátható használati és tulajdoni viszonyokkal rendelkező nemzeti birtokstruktúra jöhessen létre.”

A fenti szövegrészlet a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény bevezetője, mely tömören összefoglalja, milyen szempontokat vizsgált az Országgyűlés, amikor az osztatlan közös tulajdonban álló földek felszámolását tűzte ki célul.

Dr. Nagy István agrárminiszter kifejtette, hogy az állam egy több évtizedes adósságát törlesztette ezzel a törvénnyel, ugyanis rengeteg termőföld elaprózódott tulajdonosi szerkezetben van, amely egyrészt szinte átláthatatlan, másrészt pedig megnehezíti a földek használatát és a tulajdonosi jogok gyakorlását.

A miniszter szerint az osztatlan közös földtulajdon több mint 1 millió darab ingatlant terhel, amelyek összterülete meghaladja a 2,4 millió hektárt. Az érintett tulajdonostársak száma pedig mintegy 3,5 millió, nekik kínál érdemi, gyors és méltányos megoldásokat a törvény, mellyel könnyebbé és gyorsabbá válik az ingatlan megosztásának és az egyes tulajdoni hányadok önálló ingatlanná alakításának folyamata.

A törvény (és a részletszabályokat tartalmazó 647/2020. (XII. 23.) Kormányrendelet) 2021. január 1. napján lépett hatályba, ebben a – hosszúra nyúlt, de részletességre törekvő – bejegyzésben pedig összefoglalom az eljárás részletes tudnivalóit.

MILYEN FÖLDEKKEL KAPCSOLATBAN INDÍTHATÓ MEG AZ ELJÁRÁS?

Főszabály szerint a Földforgalmi törvényben rögzített mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek az érintettek (a föld fekvésétől [belterület, külterület] függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve).

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére megosztással, illetve egy tulajdonostárs tulajdonába vételével nincs lehetőség olyan ingatlanok esetében,

  • amelyek a fenti felsoroláson túl más alrészleteket is tartalmaznak (ide nem értve a kivett út, kivett árok és kivett csatorna alrészleteket), 
  • amelyek az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként szerepelnek, illetve
  • amelyek a település zártkertjében találhatóak és a földrészlet teljes területe – a tényleges használat alapján – nem minősül mező vagy erdőgazdasági hasznosításúnak.


MILYEN MÓDOKON SZÜNTETHETŐ MEG AZ OSZTATLAN KÖZÖS TULAJDON?

A törvény az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére az alábbi lehetőségeket biztosítja:

  • az ingatlan megosztása,
  • az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele,
  • az ingatlan kisajátításának kezdeményezése (ezzel a Magyar Állam szerez tulajdonjogot).


AZ INGATLAN MEGOSZTÁSA

A megosztást bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti az ingatlanügyi hatóságnál, mely esetben a hatóság az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzi a folyamatban lévő megosztás tényét, a  tényfeljegyzéssel egyidejűleg pedig kiadja a megosztáshoz szükséges informatikai osztóprogramhoz való hozzáférést biztosító technikai azonosítót, továbbá a kormányzati portálon hirdetményt tesz közzé az ingatlant érintő megosztásról. Az eljárás szolgáltatási díja ingatlanonként 15.000.- Ft összeg. 

Fontos szabály, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetése nem terjed ki az ingatlan és annak alrészletei határvonalának természetbeni felmérésére, valamint a földrészlet természetbeni állapotának az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatokkal való összehasonlítására. A felmérési, térképezési és területszámítási hibából, valamint a művelési ág tényállapotoktól történő eltéréséből eredő következményeket a tulajdonosok kötelesek viselni.

A folyamatban lévő megosztás tényének feljegyzését követően az ingatlan tulajdoni lapján és térképi állományán az öröklés miatt bekövetkezett tulajdonváltozás és a kisajátítás kivételével más változtatás nem vezethető át. A tény feljegyzését követően benyújtott egyéb kérelmeket (például tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem) vagy megkereséseket az ingatlanügyi hatóság függőben tartja megosztás tényének törléséig. Ha a tényfeljegyzést követő 90 napon belül nem kerül benyújtásra a megosztás átvezetése iránti kérelem, a folyamatban lévő megosztás tényét az ingatlanügyi hatóság hivatalból törli.

Az eljárást kezdeményező tulajdonostársnak a megosztási folyamat megkezdéséről írásban, igazolt módon (például ajánlott-tértivevényes levél útján) értesítenie kell az ingatlan valamennyi társtulajdonosát, valamint a földhasználati nyilvántartásba vagy erdőgazdálkodói nyilvántartásba bejegyzett valamennyi használóját. Az értesítési az alábbi kivételes esetekben mellőzhető:

  • ha a tulajdonostárs személye bizonytalan (bizonytalan abban az esetben, ha az azonosítása az ingatlan-nyilvántartási adatok alapján nem lehetséges, illetve a természetes személy örököse vagy a gazdálkodó szervezet jogutódja az ingatlan-nyilvántartásból nem állapítható meg), vagy
  • a lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye, fióktelepe ismeretlen.


Az értesítést megküldöttnek kell tekinteni akkor is, ha az a postához „nem kereste” vagy „elköltözött” jelzéssel érkezett vissza, illetve akkor, ha a címzett az átvételt megtagadta.

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése során a tulajdonostársakat a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv által üzemeltetett osztóprogram alkalmazásával az ingatlan meghatározott részéhez kell rendelni – ez lesz a konkrét kiosztás.

A tulajdonostársaknak egyezségben kell meghatározniuk a kialakított ingatlanokat és azok tulajdonosait. Az egyezséget – mint minden más, tulajdonváltozást tartalmazó okiratot – ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni, melyhez mellékletként az osztóprogram által elkészített térképvázlatot és területkimutatást kell csatolni. 

Az egyezség érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti egyszerű többségének döntése szükséges. A hozzájárulást megadottnak kell tekinteni akkor is, ha a tulajdonostárs értesítése mellőzhető, vagy a postához a fent részletezettek szerint érkezett vissza a küldemény. Az egyezség hatálya valamennyi tulajdonostársra kiterjed, így tehát a kisebbségben maradó tulajdonostársakra is érvényes lesz a döntés, akaratuktól függetlenül. Az egyezségben közös tulajdonú ingatlan csak abban az esetben alakítható ki, ha az érintett tulajdonostársak abba kifejezetten beleegyeznek. Az egyezség keretében a tulajdonostársak a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányadoktól eltérő megosztásban is megállapodhatnak, ebben az esetben a tulajdonjog változás jogcíme közös tulajdon megszüntetése. Az egyezség alapján kialakítandó új ingatlanoknak mező- és erdőgazdasági művelésre alkalmasnak kell lenniük.

A megszüntetés esetén egyik tulajdonosnak sem juthat a megosztással érintett ingatlanban fennálló tulajdoni hányada alapján a földnek aranykorona értékben kifejezett kataszteri tiszta jövedelme szerint számított értékűnél kisebb értékű ingatlan, kivéve, ha abba az egyezség részeként kifejezetten beleegyezik.

Ha ugyanazon tulajdonostársak több – azonos település, vagy ugyanazon járáshoz tartozó és egymással szomszédos települések közigazgatási területéhez tartozó – ingatlan megosztásában érintettek, az egyezségben megállapodhatnak az egyes tulajdonostársak több ingatlanban fennálló tulajdoni hányadainak egy ingatlanként történő kijelölésében is, ebben az esetben az egyezségben foglaltaknak nem kell megfelelnie a Földforgalmi törvény cserére vonatkozó rendelkezéseinek.

A tulajdonostársak az egyezség keretében kötelesek rendelkezni a megosztásra kerülő ingatlant érintő jogoknak és tényeknek a megosztás eredményeként létrejövő új ingatlanokra történő átjegyzéséről, valamint a tulajdonostársak valamelyikének tulajdonában álló, a földtől elválaszthatatlan vagyontárgyak tulajdonba adásáról és értékének megtérítéséről vagy további használatuk feltételeinek a meghatározásáról. 

Ha egy vagy több tulajdonostársnak a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányada alapján kialakítható ingatlan – sem önállóan, sem közös tulajdon esetében, sem az eltérő tulajdoni hányadban való megállapodás, illetve több ingatlan megosztása esetében – nem éri el a területi minimumot, az egyezségben rendelkezni kell a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadok valamely másik tulajdonostárs tulajdoni hányadához történő hozzászámításáról – a törvény ezt bekebelezésként nevesíti. Ebben az esetben a megosztás eredményeként a másik tulajdonostárs részére az ingatlant – a megfelelő aranykorona érték kiosztásának alkalmazásával – a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányada és a bekebelezett tulajdoni hányad együttes mértékének megfelelően kell kialakítani.

Ha több tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, akkor a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadot az a tulajdonostárs kebelezheti be, aki az értékbecslési ajánlatban szereplő összeghez képest a legmagasabb ellenérték megfizetését vállalja. Ha egyetlen tulajdonostárs sem kívánja bekebelezni az adott tulajdoni hányadot, akkor arra a megosztást kezdeményező tulajdonostárs köteles.

A törvény elejét kívánja venni a birtokelaprózódásnak, ezért az újonnan létrejövő ingatlanokra nézve minimális területnagyságot határoz meg. A kialakításra kerülő ingatlan – ide nem értve az ingatlanok megközelítésére szolgáló utat – nem lehet szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m2-nél, szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelés ág esetén 10 000 m2-nél kisebb területnagyságú. Vegyes művelési ágú ingatlan esetén a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó mérték irányadó. Ha a megosztási eljárás tárgya zártkerti földnek minősülő ingatlan, az osztatlan közös tulajdon megszüntetése eredményeként kialakításra kerülő ingatlan nem lehet 1500 m2-nél kisebb területnagyságú. (Erdőnek minősülő ingatlan esetén az Evt.-nek az erdő megosztására irányadó további előírásait is figyelembe kell venni.)

AZ INGATLAN EGYETLEN TULAJDONOSTÁRS TULAJDONÁBA VÉTELE

Ha az ingatlanból nem alakítható ki legalább két, a fenti területi minimumoknak megfelelő ingatlan, a megosztásra nincs lehetőség, hanem azt egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba – ezt bármely tulajdonostárs kezdeményezheti.

Ha több tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, úgy arra elsősorban az ingatlant a legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs, több azonos mértékű használó esetén az ingatlanban a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező, valamint ennek egyenlősége esetén a legfiatalabb tulajdonostárs jogosult. 

A többi tulajdonostárs részére a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az ingatlanra vonatkozó értékbecslési ajánlatban megállapított értékének megfelelő összeget kell megfizetnie. Amennyiben a többi tulajdonostárs nem ért egyet az értékbecslési ajánlatban meghatározott értékkel, igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttethet.

Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg meghaladja az értékbecslési ajánlatban rögzítettösszeget, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha azonban az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg kevesebb, mint az értékbecslési ajánlatban foglalt összeg, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie.

KÖZÖS SZABÁLYOK

A törvény a két fenti esetre néhány közös szabályt is megállapít. Az ingatlanban a megosztást megelőzően fennálló tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrész tulajdonjogának e törvény alapján történő megszerzésére csak az a tulajdonostárs jogosult, aki

  • az adott ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel;
  • tulajdonrészét öröklés jogcímen szerezte; vagy
  • tulajdonrészét közeli hozzátartozójától szerezte.


Ezen túlmenően a Földforgalmi törvénynek azon rendelkezését, miszerint a földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár maximum 1 hektárig szerezhet földtulajdont, illetve a földművesi földszerzési- és birtokmaximumokat nem kell alkalmazni. Nem kell alkalmazni továbbá a cserére és az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó szabályokat sem, továbbá az ügylethez nem kell a mezőgazdasági és igazgatási szerv jóváhagyása.

AZ INGATLAN KISAJÁTÍTÁSA

Az ingatlan bármely tulajdonosa kezdeményezheti a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szervnél az ingatlan egészének a kisajátítását, ha

  • az osztatlan közös tulajdon megosztását legalább három alkalommal úgy kezdeményezték, hogy a bejelentés nem került visszautasításra, azonban az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére e törvény hatálybalépésétől számított 2 éven belül nem került sor, és
  • az ingatlan tulajdonosainak száma
    • a 100 főt meghaladja, vagy
    • a 30 főt meghaladja és az ingatlan hektárban kifejezett területnagyságának mértéke és tulajdonosai számának hányadosa kisebb, mint 0,5.


A Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv az adott költségvetési évben a földvásárlásra rendelkezésre álló költségvetési keret alapján dönt a kisajátítási eljárás megindításáról. A kisajátítással a Magyar Állam teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás ellenében szerez tulajdonjogot.

HATÓSÁGI ADATRENDEZÉSI ELJÁRÁS – MIT IS JELENT EZ PONTOSAN?

A törvény az osztatlan közös tulajdon felszámolása mellett egy új eljárástípust is bevezet, mivel a földingatlanok esetén igen magas azoknak a tulajdonosoknak a száma, akiknek az adatai az ingatlan-nyilvántartásban hiányosak. Az eljárás keretein belül a hatóság hivatalból feltárja a beazonosítatlan vagy nem beazonosítható személyeket. Kik minősülnek ilyen személynek?

  • Beazonosítatlan: az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként bejegyzett természetes személy, akinek a természetes személyazonosító adatai hiányosak, illetve személyi azonosító jele hiányzik vagy tévesen került feltüntetésre.
  • Nem beazonosítható: z az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként bejegyzett természetes személy, akinek a természetes személyazonosító adatainak e törvény szerinti feltárása eredménytelen volt és ezáltal személye egyértelműen nem határozható meg.


A beazonosítatlan személy adatainak kijavítása céljából az ingatlanügyi hatóság összeveti a tulajdoni lapon szereplő adatokat az okirattárban fellelhető okiratok adataival, valamint a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban fellelhető adatokkal. Ha az ingatlan-nyilvántartás adatai a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban több természetes személy adataival is azonosságot mutatnak, az ingatlanügyi hatóság ezen személyeket – a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban feltüntetett lakcímükre és az ingatlan ingatlan-nyilvántartás szerinti közigazgatási címére történő értesítés megküldésével – bevonja az adategyeztetésbe és ennek keretében megkísérli beszerezni azon tulajdonjogot keletkeztető okiratokat, amely alapján a bejegyzés adatai kijavíthatók. Ha a fenti adategyeztetés eredményeként a bejegyzett személy beazonosíthatóvá válik, az ingatlanügyi hatóság a bejegyzésben hiányzó vagy tévesen feltüntetett adatot hivatalból pótolja vagy kijavítja.

Ha az adategyeztetés nem vezet eredményre, az ingatlanügyi hatóság 90 napra településenként és fekvésenként hirdetményt tesz közzé az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat, a fővárosban a fővárosi kerületi önkormányzat honlapján és hirdetőtábláján, az ingatlanügyi hatóság honlapján, továbbá a kormányzati portálon. Egyúttal a hirdetmény közzétételéről értesítést küld az érintett ingatlan közigazgatási címére, illetve – ha az fel van tüntetve – a bejegyzett tulajdonos ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett lakcímére is. Ha az adategyeztetés nem vezetett eredményre, az ingatlanügyi hatóság hivatalból megállapítja, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személy nem beazonosítható, ezáltal az ingatlan tulajdoni helyzete rendezetlen. Az ingatlanügyi hatóság  ezzel egyidejűleg feljegyzi az ingatlan tulajdoni lapjára a tulajdoni helyzet rendezetlenségének a tényét. (Több tulajdonos esetén a feljegyzésben utalni kell arra a tulajdoni hányadra, amelynek tulajdonosa nem beazonosítható.)

Az ingatlanügyi hatóság évente egy alkalommal hivatalból feltárja a földnek minősülő ingatlanok tekintetében az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szereplő beazonosítatlan, illetve nem beazonosítható személyek körét az érintett ingatlanok jogi helyzetének rendezése céljából. Az ingatlan tulajdonjoga tekintetében érdekelt személy a hirdetmény közzétételétől számított 1 éven belül igazolhatja, hogy

  • tulajdonjogot keletkeztető okirat szerint az ingatlannak ő a tulajdonosa (ezesetben az ingatlanügyi hatóság ezt köteles elfogadni), vagy
  • a tulajdonjogának megállapítására irányuló eljárást megindította, és az erre irányuló eljárás folyamatban van (ebben az esetben az adatfeltárást a hatóság megszünteti).


Az adatfeltárási eljárások lefolytatását az is kérheti, aki az eljárás megindításához fűződő jogi érdekét az ingatlanügyi hatóság előtt valószínűsíti.

Az ingatlanügyi hatóság hivatalból megállapítja, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személy nem beazonosítható, és ezáltal az ingatlan tulajdoni helyzete rendezetlen, ha

  • a törvényi határidő eredménytelenül telt el, vagy
  • az adatfeltárással beazonosított, valamint az adatfeltárással nem érintett természetes személy halálának időpontja törvényi  határidő elteltét követően sem vált ismertté.


Az ingatlanügyi hatóság ezzel egyidejűleg feljegyzi az ingatlan tulajdoni lapjára a tulajdoni helyzet rendezetlenségének a tényét. Több tulajdonos esetén a feljegyzésben utalni kell arra a tulajdoni hányadra, amelynek tulajdonosa nem beazonosítható. Ha az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett személy haláláról az ingatlanügyi hatóság tudomást szerez, hivatalból értesíti a jegyzőt a hagyatéki eljárás vagy a póthagyatéki eljárás megindítása céljából.

Ha a tulajdoni helyzet rendezetlenségéről szóló döntés véglegessé vált, a véglegessé válástól számított 60. napon a nem beazonosítható személynek az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonában álló ingatlan e törvény erejénél fogva a Magyar Állam tulajdonába kerül – érdemes ezért mindent megtenni annak érdekében, hogy sikerüljön tisztázni a tulajdoni viszonyokat.

Az a személy, aki az ingatlan tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartáson kívül a Magyar Állam fenti tulajdonszerzését megelőzően megszerezte, a tulajdonjog megállapítása iránti pert az állammal szemben indíthatja meg és a vele szemben kártalanításra jogosult, amelyre vonatkozó igényét az állammal szemben az állam tulajdonszerzését követően érvényesítheti, ha az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogának megállapítása ugyan eredményes volt, de a tulajdonjogának helyreállítását nem kívánja, vagy az állammal szemben erre már nincs lehetősége. (A kártalanítás összegét értékbecslés alapján kell meghatározni.)

Az osztatlan közös tulajdonban álló földek felszámolására irányuló eljárások tehát jelentősen leegyszerűsítik a kiterjedt tulajdonosi szerkezettel bíró ingatlanok tulajdoni viszonyainak rendezését, a szabályozásból azonban egyértelműen kitűnik, hogy – ahogyan minden ingatlanügy esetén, úgy – ebben az eljárásban is elengedhetetlen az ügyvédi közreműködés.

Ha ilyen jellegű ügyben hatékony jogi segítségre van szüksége, foglaljon időpontot konzultációra IDE kattintva, vagy keresse fel irodánkat a ‘KAPCSOLAT’ gomb alatti elérhetőségek egyikén!