Debrecen

Antall József u. 36., fsz. 1.

+36 20 445 8480

Hétfőtől-péntekig 8-17 között

Hétköznap: 8-17 óráig

Hétvégén irodánk zárva tart

AZ INGATLANVÁSÁRLÁS MENETE

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin

Az első ház vagy lakás megvásárlása meghatározó mérföldkő az ember életében, hiszen a legtöbben az ingatlanra nem befektetésként, hanem otthonként tekintenek. A befektetési céllal vásárlók, illetve a költözők a következő adásvételi szerződésük megkötésekor már rutinosabb szerződők, azonban ezt a bejegyzést nekik is ajánlom, bízva abban, hogy találnak benne hasznos információkat.

MEGTALÁLNI A MEGFELELŐ INGATLANT

Akár önállóan, akár ingatlanközvetítő segítségét igénybe véve, az első és legfontosabb lépés a tökéletes ingatlan kiválasztása lesz. Az új építésű ingatlanokat leggyakrabban a beruházótól, míg a használat lakásokat jellemzően magánszemélyektől vásárolják a vevők. Szükséges meggyőződni arról is, hogy valóban az a személy-e az eladó, akivel a vevő tárgyal, illetve mi az ingatlan jelenlegi jogi helyzete, ezt az ingatlan tulajdoni lapjának beszerzésével ellenőrizhetjük, melyre természetesen irodánkban is van lehetőség.

A tulajdoni lap első része az alábbiakat tartalmazza:

  • az ingatlan helyrajzi számát, címét, fekvését (belterület, külterület vagy zártkert), valamint az ingatlan nagyságát négyzetméterben, illetve hektárban;
  • az épület ingatlan-nyilvántartási jellegét (lakóház, lakás, üdülő, udvar,  gazdasági épület stb.);
  • termőföld esetén pedig a művelési ágat (szántó, legelő, rét, szőlő stb.), a minőségi osztályt, valamint a kataszteri tisztajövedelem mértékét.

A második részen az ingatlan tulajdonosának adatai, a harmadik részen pedig az esetleges terhek, illetve egyéb, jogilag jelentős tények találhatóak. Társasházak esetén sajátosság, hogy a társasházi törzslap, illetve az egyes albetétek tulajdoni lapjai külön kerülnek rögzítésre.

Beruházótól való vásárlás esetén általában tehermentes az ingatlan – kivétel persze mindig akad, például, ha hitelből történt a finanszírozás –, a különböző terhekkel inkább a magánszemélyek tulajdonában álló ingatlanokkal találkozhatunk. A teljesség igénye nélkül, a leggyakoribb terhek:

  • haszonélvezeti jog;
  • hiteltartozás;
  • különböző végrehajtások.

A tehermentesítést mindenképp szükséges az adásvételi szerződésben szabályozni, hiszen a teher jogosultjának a teher törlését engedélyező nyilatkozatára is szükség van – például egy fennmaradó banki hitel esetén a vevő a fennálló tartozás összegét közvetlenül a bank részére fizeti meg, a bank pedig kiadja a hiteltartozás törlésére vonatkozó nyilatkozatát, vagy a haszonélvező legkésőbb az adásvételi szerződésben köteles nyilatkozni arról, hogy lemond a haszonélvezeti jogáról. A törlő nyilatkozatokat még a vevő tulajdonszerzése előtt szükséges benyújtani a Földhivatalba, ugyanis a tulajdonszerzés csak „tiszta” tulajdoni lappal történhet meg.

PÉNZ BESZÉL – MENNYI AZ ANNYI?

A legfontosabb, mindenkit érdeklő kérdés természetesen a vételár. Az ingatlanok vételárát a felek kölcsönös, egybehangzó megállapodása alapján kell meghatározni. Ha ez megtörtént, szóba jöhetnek a szerződéskötési szándékot biztosító események: ilyen az előleg és a foglaló. Gyakran teszik fel nekem a kérdést, hogy mi a kettő között a különbség?

Az előlegnek semmi jogi szankciója nincs, az csak a vételár első részletéül szolgál, amit egyszerűen vissza kell adni a vevőnek, így a szándékerősítés céljából mindenképp a foglaló alkalmazását szoktam javasolni az ügyfeleimnek. 

A foglaló esetében, ha az adásvétel teljesül, akkor a foglaló összege a vételárba beleszámít, azonban ha meghiúsul, akkor eltérő funkcióval bír. Ha a vevő hibájából nem teljesül az ügylet, akkor az eladó megtarthatja a foglalót, ha azonban az eladó a hibás, akkor kétszeresen köteles azt visszafizetni. Ez általában az ingatlan vételárának 10%-ában kerül meghatározásra, de nincs akadálya más összeg meghatározásának sem, azonban a túlzott mértékű foglalót bármelyik fél kérelmére csökkentheti a bíróság.

A SZERZŐDÉS MEGKÖTÉSE

Az adásvételi szerződések megkötéséhez elengedhetetlen az ügyvédi közreműködés, ugyanis az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény többek között azt is előírja, hogy az adásvételi szerződést ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni.

Az ügyvédnek azonosítania kell a szerződő feleket, valamint az adásvétel tárgyát képező ingatlant, továbbá ismernie kell a felek közötti megállapodást is. A megfelelő azonosítás az ügyvéd számára törvényi előírás, melyhez a személyi igazolvány, a lakcímkártya és a személyi azonosító, valamint az adókártya adataira van szükség. A római jogban is alkalmazott nemo plus iuris alapelve szerint senki nem ruházhat át több jogot, mint amivel ő maga rendelkezik, ezért kiemelten fontos a megfelelő azonosítás, hiszen egy ingatlan tulajdonjogát csak az ingatlan-nyilvántartásban rögzített tulajdonostól, mint eladótól szerezheti meg a vevő.

A tárgyaláskor a feleknek a vételár ütemezésén túl a birtokbaadás időpontjában is meg kell állapodniuk, a többi kérdés már csak fakultatív: például alkalmaznak-e késedelmi kötbért a vételárrész megfizetésének, vagy a birtokbaadásnak az elmaradására vonatkozóan. Érdemes már a szerződéskötést megelőző tárgyalás során ügyvéddel konzultálni annak érdekében, hogy a szerződő felek a megfelelő konstrukció kialakítására vonatkozó javaslatokat kaphassanak.

Amennyiben a vételár megfizetéséhez a vevő lakáshitelt, családi otthonteremtési kedvezményt (CSOK), illetve babaváró kölcsönt kíván igénybe venni, érdemes már az eladóval történő megállapodás, de még az ügyvédi szerződéskötés előtt tájékozódni a hitelbírálati feltételekről annak érdekében, hogy a szerződést szerkesztő ügyvéd részére át tudja adni azokat az információkat, amelyek a bankok által elfogadott szerződéshez elengedhetetlenek, ezzel jelentősen meggyorsítva a hitelügyintézés folyamatát. A bank általában a vételár utolsó részleteként utalja át összeget az eladónak, a vételár megfizetésének végső határidejét tehát ehhez kell igazítani.

Társasházi lakások esetében nem kötelező, a legtöbb önálló ház esetében azonban szükséges az energetikai tanúsítvány elkészíttetése, melyet az eladó a szerződéskötés során köteles egy példányban átadni a vevőnek.

Osztatlan közös tulajdon esetén (gyakran ilyenek például a teremgarázsok), vagy bejegyzett elővásárlási jog esetén a tulajdonostársak, illetve a jogosultak elővásárlásról lemondó nyilatkozatát is be kell szerezni, mely az eladó feladata. Ekkor a vevő vételi ajánlatát teljes terjedelmében közölni kell a jogosultakkal, és amennyiben valaki él ezzel a jogával, úgy a vevőt „kiüti” a szerződéskötésből, belép az ő helyére, és ugyanazokkal a feltételekkel köti meg az eladóval a szerződést, mint amikben az eladó és a vevő megállapodtak.

Természetesen arra is van lehetőség, hogy az eladó vagy a vevő helyett valaki más járjon el meghatalmazással, azonban ügyelni kell arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok előírása alapján a meghatalmazásnak ugyanolyan alakisággal kell rendelkeznie, mint az adásvételi szerződésnek, ez azt jelenti, hogy csak az ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett meghatalmazás fogadható el, a két tanús változat nem.

IRÁNY A FÖLDHIVATAL

Az ügyvéd által ellenjegyzett szerződést az ingatlan-nyilvántartási kérelemmel, valamint a Nemzeti Adó- és Vámhivatal részére az illetékkiszabási eljáráshoz szükséges B400 jelű adatlappal együtt be kell nyújtani az ingatlan fekvése szerint illetékes Földhivatalba. A benyújtás módja azonban kétféleképpen is történhet:

  • A vételár egyösszegű kifizetése esetén a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges eladó általi engedélyt már a szerződés tartalmazza, így a tulajdonosváltozás viszonylag gyorsan megtörténik, a szerződő felek csak megjelennek az ügyvédnél, aláírják a szükséges okiratokat, megtörténik a pénzátadás, a többi pedig már az ügyvéd dolga.
  • Több részletben történő fizetés, illetve banki hitel esetén széljegyzés (vagy tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének a bejegyzése) történik: ebben az esetben a vevő tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelem az ingatlan tulajdoni lapjának széljegyén 6 hónapig (tulajdonjog fenntartás esetén pedig teherként 6 hónapon túli időtartamra) rögzítésre kerül, ami azt jelenti, hogy a teljes vételár kifizetéséig, és az eladó bejegyzési engedélyének benyújtásáig a kérelem függőben marad (illetve a teher szerepel a tulajdoni lapon). A kérelem benyújtása védi a vevőt, hiszen ha valaki ezt követően nyújtana be valamilyen más kérelmet (például egy másik tulajdonjog bejegyzése, vagy jelzálogjog bejegyzése iránt), akkor a vevő széljegyzett kérelmének elintézéséig erre nem kerülhet sor – de miután a vevőt a Földhivatal bejegyzi tulajdonosnak, a soron következő kérelemhez már kellene az ő hozzájárulása. További biztosíték, hogy a szerződéskötés során az eladó a teljes vételár kifizetése után alkalmazandó bejegyzési engedélyt köteles letétbe helyezni az ügyvédnél, melyet az ügyvéd az utolsó részlet átvételét követően lát el ellenjegyzéssel és nyújt be a Földhivatalba.

MENNYI AZ ANNYI? – MÁSODIK RÉSZ

Egy adásvétellel az eladó és a vevő oldalán is felmerülnek bizonyos költségek, melyek az alábbiak:

Az eladót terhelheti:

  • a vásárlási és az eladási vételár különbözete után 15% személyi jövedelemadó (SZJA), amennyiben az ingatlant a saját vásárlásától számított 5 éven belül és magasabb áron értékesíti, ebben az esetben az évek előrehaladtával az alábbiak szerint kell számolni:
    • a vásárlás évében, valamint az azt követő évben a vételárkülönbözet 100%-a,
    • a vásárlást követő 2. évben a vételárkülönbözet 90%-a,
    • a vásárlást követő 3. évben a vételárkülönbözet 60%-a,
    • a vásárlást követő 4. évben a vételárkülönbözet 30%-a után kell a 15%-os SZJA-t megfizetni (az adóalap azonban az Szjatv. szerint bizonyos igazolt költségekkel csökkenthető),
    • a vásárlást követő 5. évben pedig már nincs SZJA akkor sem, ha drágábban kelt el az ingatlan, mint amennyiért korábban megvásárlásra került;
  • energetikai tanúsítvány díja;
  • ingatlanközvetítő általi eladás esetén az ingatlanközvetítő jutaléka;
  • fennmaradó közüzemi számlák, társasházi közös költségek díja.

A vevőt terhelheti:

  • értelemszerűen a teljes vételár;
  • a vételár után megfizetendő, a Nemzeti Adó- és Vámhivatal által kiszabott 4%-os vagyonszerzési illeték (melyhez viszont kapcsolódhatnak különböző kedvezmények, illetve mentességek – ezekről egy későbbi cikkben lesz szó);
  • a tulajdoni lapok lekérésének a költségei (darabonként 1.000.- Ft, melyre legalább kétszer kerül sor a szerződéskötési folyamat során);
  • a tulajdonjog bejegyzésének ingatlanonkénti 6.600.- Ft összegű igazgatási szolgáltatási díja;
  • (a felek eltérő megállapodása hiányában) az ügyvédi munkadíj, hiszen jellemzően a szerződést szerkesztő ügyvédet a vevő választja. (Az ügyvédi munkadíj az ingatlan forgalmi értékéhez, valamint az ügy összetettségéhez igazodóan jellemzően 0,5% és 1% között mozog.)

AZ UTOLSÓ LÉPÉSEK

A szerződésben meghatározott időpontban (mely jellemzően az utolsó vételárrész megfizetésének napja, vagy az azt követő néhány napon belüli időpont) kerül sor a birtokbaadásra. Az eladó ekkor adja át a vevőnek a kulcsot, közösen leolvassák a mérőórák állásait, és intézkednek a mérőórák átírása felől. Nincs más hátra, mint előre, gratulálunk az újdonsült tulajdonosnak, indulhat a költözés! A Földhivatal által az ügyvédnek küldött tulajdonjog bejegyzéséről szóló határozatot azért ne felejtsük el elkérni… 🙂

Ügyvédi segítségre van szüksége?

Forduljon hozzánk bizalommal!

Impresszum

Ezt a honlapot a Debreceni Ügyvédi Kamarában bejegyzett Dr. Andirkó Ügyvédi Iroda tartja fenn az ügyvédekre vonatkozó jogszabályok és belső szabályzatok szerint, melyek az ügyféljogokra vonatkozó tájékoztatással együtt a http://magyarugyvedikamara.hu honlapon találhatóak. A honlapon található információk és bejegyzések tájékoztatási célt szolgálnak, és nem minősülnek jogi tanácsadásnak. Az iroda a honlapon megjelent információk felhasználásából eredő kárért felelősséget nem vállal.

A honlapon megjelentek a Dr. Andirkó Ügyvédi Iroda szellemi termékei, melyek saját egyéni-eredeti jelleggel bírnak, ezért a tartalmak más platformon történő megjelenítése – ide nem értve a honlap vagy bármely bejegyzés teljes terjedelemben linkeléssel, illetve ajánlással a Facebook, Instagram, valamint LinkedIn felületeken történő megosztását – csak a szerző írásos engedélyével, és a forrás megjelölésével lehetséges.

Dr. Andirkó Ügyvédi Iroda 2020 © Minden jog fenntartva! | Made with ♥ by ADbro